De verhuurder van woonruimte kan naast de huurprijs ook servicekosten in rekening brengen. Die servicekosten zijn bij niet-geliberaliseerde huur gemaximeerd in de wet. Ook bij geliberaliseerde huur, moeten volgens een uitspraak uit 2017 van het gerechtshof Amsterdam, de servicekosten in verhouding staan met de daadwerkelijke kosten van de overeengekomen services. Onlangs, op 30 oktober 2018, oordeelde hetzelfde gerechtshof Amsterdam toch anders.
Huurder en verhuurder van geliberaliseerde woonruimte kunnen een vast bedrag voor servicekosten overeengekomen. Als ze dat doen, wordt achteraf niet getoetst of de in rekening gebrachte bedragen in een redelijke verhouding staan met de daadwerkelijk geleverde services.
In dezelfde uitspraak oordeelt het gerechtshof dat de tussen huurder en verhuurder overeengekomen “servicekosten VVE” van € 200,- per maand, ook bovenop de kale huurprijs in rekening gebracht mag worden. Ook dit oordeel is voor verhuurders die appartementen verhuren zeer relevant.
Tip: vanwege dit arrest van het gerechtshof Amsterdam kan het zinvol zijn voor verhuurders van geliberaliseerde woonruimte om hun standaardcontracten of nieuw te sluiten huurcontracten te (laten) screenen op de vraag of servicekosten en bijdragen aan de Vereniging van Eigenaars (VvE) daarin wel goed zijn opgenomen.
Hieronder volgt een korte toelichting op de problematiek in het arrest.
Naast de kale huurprijs kan de verhuurder een vergoeding in rekening brengen voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning: de servicekosten. Het kan gaan om het in gebruik geven van meubels, stoffering of keukenapparatuur, het ophalen en afvoeren van huisvuil, het gebruik van elektronische apparatuur (router), het leveren van signaal voor radio, televisie en internet, nutsvoorzieningen die niet via een individuele meter worden geleverd, enzovoort.
De hoogte van de servicekosten is wettelijk gemaximeerd. De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte kan de Huurcommissie vragen de in rekening gebrachte servicekosten te toetsen. Voor geliberaliseerde woonruimte is die mogelijkheid er niet.
Het gerechtshof Amsterdam oordeelt op 9 mei 2017 echter dat het wettelijk systeem meebrengt dat ook de huurder van geliberaliseerde woonruimte beschermd wordt tegen te hoge servicekosten. Wanneer de overeengekomen servicekosten niet in verhouding staan tot de daadwerkelijke kosten van de geleverde services, moet de verhuurder het teveel betaalde terugbetalen.
Nu oordeelt hetzelfde gerechtshof toch anders. Als er een vast bedrag aan servicekosten is overeengekomen tussen de huurder en de verhuurder (vaak per maandelijkse deelbetalingen te voldoen) en achteraf blijkt dat de kosten van de geleverde services lager uitvallen, heeft de geliberaliseerde huurder géén recht op terugbetaling van het meerdere boven de daadwerkelijke kosten.
Let wel: als er een periodiek voorschot op de servicekosten is overeengekomen met achteraf een vaststelling van de daadwerkelijke kosten en verrekening van het teveel of te weinig betaalde, geldt uiteraard nog wel dat teveel betaalde servicekosten terug moeten.
Door de Huurcommissie kan niet alleen getoetst worden of de hoogte van in rekening gebrachte servicekosten correct is, maar ook of de verhuurder voor bepaalde kostenposten wel een vergoeding had mogen vragen. Bij het één-op-één als onderdeel van de servicekosten aan de huurder doorbelasten van de VvE-bijdrage die de eigenaar aan de VvE betaalt, zouden kosten die voor rekening van de verhuurder moeten komen en dus in de kale huur moeten zitten, onterecht via de servicekosten kunnen worden doorbelast. Als het niet om geliberaliseerde huur gaat, toetst de Huurcommissie welk deel van de VvE-bijdrage wel en welk deel niet mag worden doorbelast.
Als bij geliberaliseerde huur de VvE-bijdrage wordt doorbelast via een systeem van voorschotbedragen op de servicekosten met verrekening achteraf, wordt ook getoetst welk gedeelte van de VvE-bijdrage des huurders is en mocht worden doorbelast en welk deel niet. Dat zal dan door de rechter gebeuren als de huurder teveel betaalde servicekosten terugvordert.
In het door het gerechtshof Amsterdam beoordeelde geval, was tussen huurder en verhuurder betaling van een vast bedrag van € 200 per maand aan de verhuurder overeengekomen onder de vermelding “servicecosts VVE”. Geen voorschot op servicekosten dus, maar een vast bedrag. Onder deze omstandigheden is er geen ruimte om achteraf na te gaan of de daadwerkelijke kosten aan de VvE zijn gemaakt en of die wel des huurders zijn of eigenlijk in de kale huurprijs hadden moeten zitten.
De verhuurder mocht de volledige € 200 per maand die de huurde had betaald houden, ondanks dat in de VvE-bijdrage nagenoeg altijd kosten voor bijvoorbeeld groot onderhoud zitten die normaliter voor rekening van de verhuurder komen.
Bij geliberaliseerde woonruimte vaste bedragen voor servicekosten of voor vergoeding van de VvE-bijdrage met de huurder overeenkomen, fixeert de te betalen bedragen. Als de daadwerkelijke kosten dus lager uitvallen hoeft niet aan de huurder terugbetaald te worden, anderzijds als de kosten hoger uitvallen hoeft door de huurder niet bijbetaald te worden. Als voorschotbedragen met verrekening achteraf is overeenkomen, geldt ook bij geliberaliseerde huur dat de uiteindelijk in rekening te brengen kosten getoetst kunnen worden aan de wettelijke maxima.
Bij niet-geliberaliseerde woonruimte is er altijd, ook als vaste bedragen zijn overeengekomen, een toets aan de wettelijke maxima mogelijk.
Meer informatie
Bent u verhuurder van woonruimte? Neem dan contact op met onze advocaten gespecialiseerd in het Huurrecht.
Na publicatie van dit blogbericht heeft de Hoge Raad de hiervoor aangehaalde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam 30 oktober 2018 vernietigd. Naar aanleiding van dat arrest van de Hoge Raad van 24 april 2020 hebben wij een nieuw blogbericht geschreven, dat hier is te lezen
