De Hoge Raad heeft in haar beslissing van 24 december jl. eindelijk duidelijkheid verschaft over de vraag die de huurrechtpraktijk al lange tijd bezig houdt, namelijk óf, en (met name) in hoeverre een huurder recht heeft op huurkorting als de door de huurder gehuurde bedrijfsruimte gesloten moet blijven, dan wel slechts in beperkte mate kan worden gebruikt als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met Corona, waardoor minder omzet wordt gedraaid. Ik schreef daarover al eerder een blog. De Hoge Raad heeft afgelopen vrijdag antwoord gegeven op een aantal prejudiciële vragen dat in dat verband was voorgelegd.
De Hoge Raad stelt vast dat als het bedrijf in het gehuurde, een 290-bedrijfsruimte, niet of in geringe mate kan worden geëxploiteerd als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie, dat een zogenoemde onvoorziene omstandigheid is (in de zin van 6:258 BW), die tot huurkorting kan leiden. De Hoge Raad vindt deze coronamaatregelen dermate ingrijpend dat de verhuurder in redelijkheid niet van de huurder kan verwachten dat de huurder de volledige huur blijft betalen.
Voor de goede orde merk ik op dat de vragen die aan de Hoge Raad zijn voorgelegd, enkel betrekking hadden op 290-bedrijfsruimte (hier: horeca). Daarmee heeft de Hoge Raad dus (helaas) nog niet bevestigd dat ditzelfde geldt bij 230-bedrijfsruimte (sportscholen bijvoorbeeld). Aan de hand van de overwegingen van de Hoge Raad schat ik echter in dat daarvoor hetzelfde zal gelden. Immers, ook bij dat type bedrijfsruimte kan sprake zijn van onvoorziene omstandigheden.
Voor het bestaan van een dergelijke onvoorziene omstandigheid is wel van belang dat deze omstandigheid bij het aangaan van de huurovereenkomst nog in de toekomst was gelegen, en daarin niet is verdisconteerd. Het gaat dan dus in beginsel om overeenkomsten die voor het uitbreken van de pandemie zijn aangegaan (vóór 15 maart 2020), en waarin voor dit soort maatregelen geen voorziening in de huurovereenkomst is opgenomen (een voorbeeld van een dergelijke voorziening is een ‘omzetafhankelijke huurprijs’).
Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten, zal per geval moeten worden geoordeeld of met de overheidsmaatregelen (nog) sprake is van een onvoorziene omstandigheid (of niet).
Als sprake is van een onvoorziene omstandigheid in voormelde zin, dan acht de Hoge Raad het gerechtvaardigd dat de huurkorting aan de hand van de volgende formule wordt berekend (de zogenoemde “vastelastenmethode”):
(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
De Hoge Raad oordeelt tenslotte, onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis, dat de verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimte als gevolg van de coronapandemie niet is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.
Wilt u meer weten over het recht op huurkorting vanwege corona of het berekenen daarvan, of heeft u hulp nodig bij de onderhandelingen daarover, dan kunt u contact opnemen met Moniek de Cock of Jaap Paijmans van ons kantoor.
