Het zal u niet verbazen dat de “Groninger” akte haar oorsprong vindt in de regio van Groningen, waar het in het verleden vaker voorkwam dat men de betaling van de koopprijs liet geschieden op de eerste mei, terwijl de levering al op een eerder moment plaatsvond. Maar wat is de Groninger akte, waarom wordt deze gebruikt en waar moet u op letten als u daarvan gebruik maakt?
Met de Groninger akte kan onroerend goed verkocht en geleverd worden onder de ontbindende voorwaarde van niet-betaling van de koopprijs koper op een latere datum. Dit houdt dus in dat de levering al op een eerder moment plaatsvindt en dat de betaling pas nadien plaatsvindt. Mocht betaling -om welke reden dan ook- niet (tijdig) plaatsvinden, dan treedt de ontbindende voorwaarde daarmee in, en zal de levering komen te vervallen (hetgeen goederenrechtelijke werking heeft).
Het moet dus gaan om een voorwaardelijke verkrijging en om een duidelijk geformuleerde ontbindende voorwaarde.
Veelal heeft het gebruik van de Groninger akte te maken met fiscale ingevingen. Wanneer bijvoorbeeld (door-)levering plaatsvindt binnen een termijn van zes maanden kan een voordeel binnen de overdrachtsbelasting worden gerealiseerd. Daarnaast wordt de Groninger akte ook in de projectontwikkeling toegepast, waarbij levering van gronden plaatsvindt door een ontwikkelaar aan afzonderlijke particulieren/afnemers voordat het nodige vergunningentraject is afgerond. Verder speelt de Groninger akte de laatste tijd een grotere rol in het rechtsverkeer hetgeen verband houdt met de inwerkingtreding van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting.
Op het moment van de (eerdere) levering gaan ook alle risico’s, baten en lasten over, zoals bij een gebruikelijke levering het geval is. De latere betaling van de koopprijs doet hier niets aan af. In verband hiermee adviseer ik duidelijke afspraken te maken over bij wie het genotsrecht ligt zolang de koopprijs nog niet is betaald. Bij wie het genotsrecht komt te liggen in deze periode is namelijk mede van belang in het kader van de risicoverdeling in de periode dat de ontbindende voorwaarde nog niet vervallen of vervuld is.
Stel voor dat er in de tussenliggende periode iets gebeurt met de woning, zoals een grote brand, dan zal de verkrijger hiervoor verzekerd moeten zijn. Een verzekeringsmaatschappij kan als voorwaarde stellen voor uitkering, dat de verzekerde zelf in de woning woonachtig moet zijn, althans de verzekerde zal ten tijde van eventuele schade en uitkering in ieder geval een verzekerd belang moeten hebben. Het is dus altijd van belang eerst -alvorens de Groningerakte wordt ondertekend- goed te overleggen met een verzekeraar, omtrent het mitigeren van risico’s verband houdend met de beoogde transactie. Hiervoor bestaan overigens verschillende opties die kunnen worden benut.
Als aan de levering voldaan is, komt de rechtshandeling tot stand eerst na inschrijving van de akte in de openbare registers. Het is dan ook te adviseren om hiertoe onverwijld over te gaan. Als de inschrijving niet plaatsvindt terwijl de vervreemder failliet gaat, blijft het onroerend goed eigendom van de vervreemder en moet de verkrijger onderhandelen met de curator om het alsnog tot levering te laten komen. Als de inschrijving wel heeft plaatsgevonden en daarmee sprake is van aan voltooide levering, dan kan de verkrijger volstaan met betaling van de koopprijs.
Mocht de verkrijger failliet gaan en de koopsom door de curator niet worden voldaan, dan zal door de vervreemder afgifte van de woning kunnen worden gevorderd omdat de ontbindende voorwaarde (van niet-betaling van de koopsom) in vervulling is gegaan. Tot de failliete boedel behoort dan immers een goed dat aan een rechtsgeldig overeengekomen voorwaarde is onderworpen.
De Groninger akte kan in bepaalde gevallen een heel geschikt middel zijn om een aan- en verkooptransactie van onroerend goed vorm te geven. Van essentieel belang is wel de formulering van een aantal bepalingen, en dan met name de ontbindende voorwaarde. Er mag geen twijfel komen te bestaan over de inhoud of uitleg daarvan. Mocht hierover toch twijfel komen te ontstaan, dan kan dit vergaande consequenties hebben, zoals bijvoorbeeld de dubbele verschuldigdheid van overdrachtsbelasting.
Meer informatie en contact
Mocht u een overeenkomst willen sluiten en de levering laten plaatsvinden met een Groninger akte, neem dan contact op met Jaap Paijmans, of met één van de andere advocaten gespecialiseerd in het Vastgoed.
