Stelt u weleens huurovereenkomsten voor woonruimte op? Dan weet u dat de verhuurder van woonruimte naast de huurprijs ook servicekosten in rekening kan brengen. Het gaat dan om een vergoeding voor zaken en diensten die de verhuurder levert zoals: nutsvoorzieningen, het ter beschikking stellen van meubilair, een huisvuilophaalsysteem, het uitvoeren van kleine herstellingen en een huismeesterservice. De wettelijke regels aangaande de hoogte van die servicekosten gelden blijkens een arrest van de Hoge Raad ook voor woningen die in de “vrije sector” worden verhuurd. Daar was eerder nog discussie over.
Voor niet-geliberaliseerde ”sociale” huurwoningen zijn in de wet regels opgenomen die de maximale hoogte van de huurprijs en de servicekosten regelen. Zodoende wordt de huurder in de wet beschermd tegen te hoge aanvangshuren, al te stevige huurstijgingen en te hoge servicekosten.
Het grootste deel van de wettelijke huurprijsregels, geldt niet als een woning wordt verhuurd in de ”vrije” sector (geliberaliseerd). Huurder en verhuurder mogen dan de huurprijs vrij overeenkomen. Als gevolg van een arrest van het Gerechtshof Amsterdam d.d. 30 oktober 2018 was discussie ontstaan over de vraag of de wettelijke maximering van de vergoeding voor leveringen en diensten (servicekosten) wél in de vrije sector geldt of dat in de vrije sector de vrijheid geldt om ten aanzien van servicekosten een vast (hoger) bedrag overeen te komen?
In de zaak gaat het hier over: de huurder en verhuurder waren een vast maandbedrag overeengekomen als vergoeding voor leveringen en diensten die de verhuurder aan de huurder leverde. De huurder zou een vast bedrag per maand aan de verhuurder voldoen ter compensatie van de bijdrage die de verhuurder maandelijks aan de Vereniging van Eigenaars moest betalen. Het betrof geen systeem van bevoorschotting met verrekening achteraf, maar een vast bedrag ongeacht de kosten die de verhuurder daadwerkelijk maakte.
Het gerechtshof Amsterdam liet deze regeling toe; het kwam tot de conclusie dat de maximering van de servicekosten niet aan de orde zou zijn, omdat het geliberaliseerde woonruimte betrof en het partijen dus vrij stond zelf een overeenkomst te sluiten waarin ze de hoogte van de servicekosten overeen kwamen. In dit geval waren partijen een vast bedrag als vergoeding voor services overeengekomen en hoefde dus niet achteraf bekeken te worden of de daadwerkelijke kosten van de verhuurder lager waren en de huurder dus mogelijk de facto teveel had betaald. De huurder kon dus het teveel betaalde ook niet succesvol terug claimen van de verhuurder.
De Hoge Raad oordeelt anders: de wettelijke maximering van servicekosten geldt ook in de vrije sector zelfs als huurder en verhuurder een vaste vergoeding (geen systeem van bevoorschotting) zijn overeengekomen. Er moet dus toch gekeken worden wat de verhuurder maximaal volgens de wet mocht rekenen en het teveel betaalde moet terugbetaald worden.
Wat betekent dit oordeel voor de praktijk? Het arrest van de Hoge Raad is van belang voor situaties waarin woonruimte wordt verhuurd in de vrije sector: dat wil zeggen met een aanvangshuurprijs en puntentotaal boven de liberalisatiegrens (€ 737,14 in 2020). In de meeste huurcontracten wordt dan voor de aanvullende leveringen en diensten die de verhuurder aan de huurder levert, een systeem van bevoorschotting met verrekening van de daadwerkelijk kosten achteraf opgenomen.
De andere variant, een vast bedrag waarbij aan het einde van het jaar niet wordt afgerekend op basis van de daadwerkelijk kosten die de verhuurder heeft gemaakt voor het leveren van de services, behoort gelet op de uitspraak van de Hoge Raad dus niet tot de mogelijkheden. De huurder kan tóch een afrekening verlangen en het teveel betaalde terugvorderen via de rechter.
Ook het 1-op-1 doorleggen van de VvE-bijdrage wordt niet toegestaan. Bekeken moet worden waar de VvE-bijdrage die de verhuurder betaalt op ziet. Voor zover die VvE-bijdrage ziet op leveringen en diensten aan de huurder die in de wet geregeld en gemaximeerd zijn (bijvoorbeeld de verhuurder betaalt VvE bijdrage onder meer voor een door de VvE geregelde huismeester en afvalservice), wordt de betaling die de huurder aan de verhuurder doet ter compensatie van die VvE bijdrage ook beheerst door de wettelijke maximering.
Meer informatie/contact
Stelt u weleens huurovereenkomsten van woonruimte op? Bent u verhuurder van woonruimte? Neem dan contact op met één van onze andere advocaten gespecialiseerd in het Huurrecht.
