‘Goed verhuurderschap’; wat is dat eigenlijk?

Op 1 juli jl. is de “Wet goed verhuurderschap” in werking getreden, die van toepassing is op alle verhuurders van woonruimte, maar bijvoorbeeld ook op beheerders en bemiddelaars. De afgelopen periode hebben wij over dit onderwerp vele vragen gekregen. Vandaar dat wij in deze blog wat hoofdlijnen uit de wet op een rij zetten.

Wat was de aanleiding voor deze wet?

Emile Roemer heeft in het verleden met het “Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten” onderzoek gedaan naar (onder meer) de huisvesting van arbeidsmigranten. Dit Aanjaagteam constateerde dat er al veel goed geregeld was, maar zeker nog niet alles. Daarom zijn destijds verschillende aanbevelingen gedaan rondom de huisvesting van arbeidsmigranten, waarvan een deel nu in de “Wet goed verhuurderschap” is meegenomen.

Wat wordt er allemaal geregeld in deze wet?

In hoofdlijnen is het volgende geregeld:

Huurovereenkomsten voor woon- en verblijfsruimte mogen alleen nog schriftelijk worden afgesloten; het mondeling afsluiten van een huurovereenkomst is bijvoorbeeld een overtreding van de wet en kan leiden tot sancties;
Huurovereenkomsten met arbeidsmigranten moeten volgens de wet afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst worden afgesloten en in beginsel worden aangeboden in een taal waar de arbeidsmigrant de voorkeur aan geeft;
Voor nieuwe locaties zal gaan gelden dat één afsluitbare ruimte per persoon ter beschikking moet worden gesteld, zodat het verhuren van bedden niet langer zal zijn toegestaan (terwijl dat bij arbeidsmigranten veelvuldig gebeurt);
Verhuurders worden verplicht een transparante selectieprocedure te hanteren en deze ook bekend te maken. Ook moet de keuze voor de uiteindelijke huurder gemotiveerd worden;
Verhuurders krijgen een vergaande informatieplicht en moeten over diverse punten schriftelijke informatie verschaffen (denk aan informatie over de servicekosten, de onderhoudsverplichting, de contactgegevens van de verhuurder of beheerder bij klachten en van het loket van de gemeente waar ‘geklaagd’ kan worden);
Bij nieuwe overeenkomsten is het nog slechts toegestaan om een waarborgsom overeen te komen van maximaal tweemaal de kale huurprijs;
Voor de huurder moet duidelijk zijn wat hij/zij kan doen bij eventuele gebreken (en wat gebreken precies zijn);
Ook zal afrekening van de servicekosten meer transparant en echt jaarlijks moeten gaan plaatsvinden;
Er komt in elke gemeente een meldpunt waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden gemeld;
De gemeente kan een verhuurverordening vaststellen (die niet van toepassing zal zijn op woningcorporaties). Áls dat gebeurt, dan mogen verhuurders geen woon-of verblijfsruimte voor bepaalde categorieën of gebieden verhuren zonder daarvoor eerst een vergunning te hebben gekregen, waaraan de gemeente vervolgens voorwaarden mag verbinden;
Worden deze voorwaarden vervolgens niet nageleefd dan kan de vergunning ook worden ingetrokken;
De gemeente krijgt hiervoor zwaardere sanctiemogelijkheden (bijvoorbeeld bestuurlijke boetes die flink in de papieren kunnen lopen);
Als dat niet helpt, dan kent de wet vervolgens de mogelijkheid dat de gemeente zelf overgaat tot ‘inbeheername’ van het gehuurde; dat beheer wordt pas weer opgeheven als de verhuurder kan aantonen zich in de toekomst wel als goed verhuurder te gaan gedragen;
De op basis van deze wet opgelegde sancties zullen waar mogelijk door de gemeente openbaar worden gemaakt, om kandidaat-huurders op voorhand te informeren.

Wat te doen als verhuurder?

Het is vooral zaak om eventuele (standaard)huurovereenkomsten die worden gesloten met huurders vooraf goed te (laten) controleren;

staan alle vereisten in de huurovereenkomst c.q. wordt daarmee voldaan aan alle informatieverplichtingen? In sommige gevallen kan overigens volstaan worden met een verwijzing naar een algemene website over een specifiek onderwerp, bijvoorbeeld voor wat betreft gebreken.
is er een transparante selectieprocedure en is die ook bekend gemaakt?
is de waarborgsom bijvoorbeeld niet te hoog?

Dit zijn enkele punten, maar het is zaak dat op alle punten aan de wet wordt voldaan.

Overgangsrecht

Voor een groot deel gelden de regels van de Wet goed verhuurderschap alleen voor huurovereenkomsten die na 1 juli jl. zijn aangegaan. Er is echter op sommige punten ook sprake van overgangsrecht voor bestaande huurovereenkomsten. Ook zullen alle verhuurders aan al hun zittende huurders binnen een jaar gedetailleerdere informatie moeten verstrekken over de wederzijdse rechten en plichten.

Hoe zit het met corporaties?

Hoewel de gemeentelijke handhaving niet van toepassing zal zijn op woningcorporaties, moeten zij zich wel houden aan de normen van ‘goed verhuurderschap’ (en een groot deel van de regels). Of zij zich daaraan houden wordt gecontroleerd door de Autoriteit Woningcorporaties, die zelf ook sancties op kan leggen bij niet-naleving daarvan.

Conclusie

Sinds 1 juli jl. hebben alle verhuurders, beheerders en bemiddelaars, te maken met nieuwe regels bij het aangaan van huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte, en ruimtes die aan arbeidsmigranten worden verhuurd. Het is van belang dat verhuurders zich daar bewust van zijn en daarop waar nodig ook zo snel mogelijk actie ondernemen (zoals hiervoor aangegeven) om het risico op de zware sanctiemogelijkheden die de wet biedt te voorkomen.

Heeft u vragen naar aanleiding van het voorgaande of met betrekking tot uw verplichtingen als verhuurder of bemiddelaar of wilt u uw huurovereenkomst laten checken, neem dan contact op met Moniek de Cock of Jaap Paijmans. Heeft u tóch te maken met handhaving door de gemeente dan kunt u contact opnemen met Bram van Dun. Zij helpen u dan graag verder.