Omgevingsplan en omgevingsvergunning
Of je nu bouwt, verbouwt of bezwaar maakt tegen bouwplannen: vroeg of laat krijg je te maken met het omgevingsrecht. Het aanvragen of aanvechten van een vergunning is complex, met strikte termijnen en regels. MannaertsAppels begeleidt je door het hele proces – van aanvraag tot bezwaar en beroep.
Wanneer heb je een omgevingsvergunning nodig?
Voor veel ingrepen in de fysieke leefomgeving is een omgevingsvergunning verplicht. Denk aan het bouwen of slopen van een pand, het veranderen van een omgevingsplan, het kappen van bomen of het wijzigen van een gevel. Gemeenten toetsen aanvragen aan het nieuwe omgevingsplan, dat sinds de Omgevingswet geldt als vervanger van eerdere bestemmingsplannen. Het omgevingsplan vervangt daarmee een groot aantal eerdere gemeentelijke verordeningen en bevat nu álle regels over de fysieke leefomgeving in één document.
De gemeente stelt dit plan op en toetst of jouw aanvraag binnen de kaders past. In het omgevingsplan staan regels over onder andere bouwhoogte, gebruik, milieu, geluid, en bescherming van cultureel erfgoed.
Voor ondernemers en particulieren is het vaak lastig om door alle regels en uitzonderingen heen te kijken. Daarom adviseren wij je in een vroeg stadium over de haalbaarheid van je plannen.
Aanvraagprocedure
Bij het aanvragen van een vergunning is het cruciaal dat je plan past binnen het omgevingsplan. We onderzoeken daarom eerst of jouw plannen overeenkomen met de eisen van het omgevingsplan. Zo ja, dan verloopt de procedure relatief eenvoudig. Is dat niet het geval, dan adviseren we hoe je jouw plan kunt aanpassen of adviseren we over andere mogelijkheden om jouw plan te realiseren. Dit kan vooral spelen als het gaat om tijdelijk omgevingsplan-regels of bij een recente wijziging omgevingsplan.
Door onze ervaring aan beide kanten hebben we scherp zicht op hoe we de kans op succes kunnen vergroten. Soms adviseren we het bouwplan aan te passen om onder de algemene regels te blijven of juist om optimaal gebruik te maken van uitzonderingen.
Wat als je aanvraag wordt geweigerd?
Het kan gebeuren dat de gemeente jouw vergunningsaanvraag afwijst. De gemeente moet dan motiveren waarom het plan niet binnen de bestaande regels valt. Bijvoorbeeld omdat het bouwplan in strijd is met het omgevingsplan of omdat belangen van omwonenden zwaarder wegen. In zo’n geval heb je het recht om bezwaar te maken.
Wij begeleiden je bij het opstellen van een bezwaar en dienen dit tijdig en onderbouwd in. We kijken of de toetsing aan het omgevingsplan wel juist is verlopen, of dat er ruimte is voor interpretatie, bijvoorbeeld bij regels over cultureel erfgoed of over gebruik van de openbare ruimte op basis van een algemene plaatselijke verordening.
Is het bezwaar afgewezen? Dan kunnen we namens jou in beroep gaan bij de rechtbank. Ook in deze fase blijven we kritisch en oplossingsgericht. Waar mogelijk proberen we alsnog tot overeenstemming te komen met betrokken partijen.
Tips bij bezwaar maken op vergunning
Bezwaartermijnen voor vergunningen zijn kort. Ben je het niet eens met een verleende vergunning, dan is het belangrijk om snel te handelen. Als er al gebouwd wordt is het noodzaak om direct in actie te komen. Verzamel zelf alvast onderstaande informatie om het proces zo soepel mogelijk te laten verlopen:
- Omgevingsplan: past de vergunning binnen het bestaande omgevingsplan?
- Omgeving: onderzoek op welke bouwwerken in de omgeving welke vergunningen liggen.
- Bezwaar: breng in kaart of het gaat om een bestuursrechtelijk of civielrechtelijk bezwaar.
Op basis van deze informatie kunnen wij snel schakelen en je bezwaar juridisch stevig onderbouwen.
Eén omgevingsplan voor de hele gemeente
Sinds de invoering van de Omgevingswet is er voor elke gemeente één omgevingsplan dat geldt voor het gehele grondgebied. In dat plan staan álle relevante regels, dus ook over zaken die eerder in aparte gemeentelijke verordeningen stonden. Denk aan regels over geluid, luchtkwaliteit, natuur, erfgoed, en openbare orde.
De gemeente stelt dit plan op, maar dat betekent niet dat het in beton is gegoten. Wil je het omgevingsplan aanpassen of vind je dat een wijziging onterecht is? Dan kun je zienswijzen indienen of in een later stadium beroep instellen.
Werkwijze bij vergunningsaanvraag
Schakel je MannaertsAppels in voor een vergunningsaanvraag of bezwaar, dan analyseren we snel de situatie en adviseren we over je opties. We bewaken de termijnen strikt en zoeken waar mogelijk naar overeenstemming. Lukt dat niet, dan starten we een procedure. Vooraf beoordelen we de haalbaarheid en inschatting van de kosten. Soms adviseren we aanpassing van het bouwplan om tijd en geld te besparen. Ook als omwonende kun je bij ons terecht voor bezwaar en, indien nodig, beroep tegen een verleende vergunning.
Strategisch advies over het omgevingsplan
Een belangrijk toetsingskader voor vergunningen is het omgevingsplan. Gemeenten zijn verplicht om dit plan elke tien jaar te actualiseren. Als je het niet eens bent met een wijziging in het plan, bijvoorbeeld omdat het jouw ontwikkelmogelijkheden beperkt, kun je hiertegen in verweer komen.
Wij adviseren je in zo’n geval over de juridische mogelijkheden en begeleiden je bij het indienen van zienswijzen of het starten van een beroepsprocedure. Ook als je als initiatiefnemer een plan hebt dat buiten het huidige omgevingsplan valt, denken we graag mee over hoe je het toch vergund kunt krijgen.
Ervaring en expertise
Onze advocaten hebben niet alleen ervaring binnen de advocatuur, maar ook in nevenfuncties zoals bezwaar- en adviescommissies. Daardoor kennen we het speelveld van binnenuit. We begrijpen hoe gemeenten beslissingen nemen, waar ruimte zit voor interpretatie en hoe je juridische argumenten overtuigend presenteert.
Samen sterk in omgevingsrecht
Bij MannaertsAppels sta je er niet alleen voor. Wil je zelf een vergunning aanvragen of bezwaar maken tegen een besluit dat jouw belangen schaadt? Wij zorgen dat je juridisch stevig in je schoenen staat. Met een scherp oog voor detail, kennis van zaken en een oplossingsgerichte aanpak helpen wij je verder.
Heb je vragen over een vergunning, bezwaar of het omgevingsplan? Neem vrijblijvend contact met ons op. We denken graag met je mee.