De Hoge Raad heeft deze vraag recentelijk in een op 1 april 2022 gewezen arrest ontkennend beantwoord. Dit is opvallend -niet eens zozeer om inhoudelijke redenen- maar wel omdat de Hoge Raad hiermee tegen een eerder hieromtrent door de Procureur-Generaal uitgebracht advies is ingegaan, hetgeen niet vaak gebeurt.
Wat houdt de verhuiskostenvergoeding in?
De wet bepaalt dat als een verhuizing noodzakelijk is in verband met een renovatie, de verhuurder bij dient te dragen in de kosten van de huurder (van een zelfstandige woonruimte), die deze verhuizing met zich meebrengt, welke vergoeding intussen voor 2022 bepaald is op een bedrag van € 6.505,–.
Omdat renovaties periodiek steeds frequenter noodzakelijk zijn in verband met de veroudering van de woningvoorraad en gelet op een verduurzamingsnoodzaak, wordt in de praktijk door verhuurders (zoals bijvoorbeeld woningcorporaties) steeds vaker een volledig gestoffeerde en ingerichte wisselwoning, een zogenaamde ‘logeerwoning’ aan een huurder aangeboden. Indien ook de slechts tijdelijke ‘verplaatsing’ naar zo’n logeerwoning wordt aangemerkt als een verhuizing, lijkt daarvan de consequentie te zijn dat de verhuurder van zelfstandige woningen daarbij de voormelde minimumbijdrage verschuldigd is, ook als de huurder niet eens werkelijk verhuis- of inrichtingskosten maakt. Verhuurders worden dan dus geconfronteerd met extra hoge kosten als een huurder per definitie aanspraak kan maken op de minimum verhuiskostenvergoeding, als gevolg waarvan het minder aantrekkelijk wordt om wisselwoningen ter beschikking te stellen, terwijl wisselwoningen over het algemeen juist resulteren in snellere renovaties en minder overlast voor de huurder.
Wat zegt de Hoge Raad?
Tot op heden was zowel de literatuur als de rechtspraak verdeeld over de vraag of de tijdelijke verplaatsing naar een logeerwoning als een verhuizing in de zin van de verhuiskostenvergoeding dient te worden aangemerkt, maar inmiddels heeft de Hoge Raad dus definitief een knoop doorgehakt. In beginsel is geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd. Ter toelichting heeft de Hoge Raad het volgende overwogen:
‘‘De strekking van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding is dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die vanwege een verhuizing moeten worden gemaakt omdat tijdens de renovatie niet in het gehuurde kan worden verbleven/gewoond. In lijn daarmee is het bedrag van de minimumbijdrage gebaseerd op daaraan in het normale geval gerelateerde kosten, zoals die van verplaatsing van de inboedel, stoffering, schilderwerk en aansluiting op. Het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage dient de rechtszekerheid en heeft ten doel om geschillen tussen verhuurder en huurder over de daadwerkelijk gemaakte kosten zoveel mogelijk te vermijden. Met het aanbod om tijdens de renovatie te verblijven in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, biedt de verhuurder aan de huurder evenwel juist de gelegenheid om dergelijke kosten te voorkomen.
In het licht van het bovenstaande brengt een redelijke wetsuitleg mee dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken. Dat geval kan daarom niet op een lijn worden gesteld met de situatie dat de verhuurder niet een zodanige voorziening treft en de huurder die het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten niettemin geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage. In die situatie brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten.
Voor zover een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, volgt uit art. 7:220 lid 2 BW dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten.’’
Kortom:
Een huurder van een zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, heeft geen aanspraak op de (wettelijke) minimale verhuiskostenvergoeding. Dat geldt óók als de huurder geen gebruik maakt van de door de verhuurder aangeboden wisselwoning, indien die woning in de gegeven omstandigheden wel als een redelijke en passende voorziening wordt beschouwd.
Of de aangeboden wisselwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt onder meer af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Indien de aangeboden wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is, dan heeft de huurder wel aanspraak op de minimumbijdrage.
Meer informatie/contact
Mocht u advies wensen met betrekking tot het voorgaande en uw positie als verhuurder of huurder, neem dan contact op met Jaap Paijmans of één van de andere advocaten gespecialiseerd in het Huurrecht.
