Bouw & Vastgoed
Blog

Het retentierecht: een onmisbaar wapen tegen wanbetaling

Leestijd 4 minuten

Stel je voor: je hebt maandenlang gewerkt aan een bouwproject, je hebt alles gegeven, en wanneer het moment van betaling aanbreekt, blijft de betaling uit. Als aannemer weet je hoe frustrerend dit kan zijn. Gelukkig biedt het retentierecht een krachtig middel om jezelf en jouw onderneming te beschermen tegen wanbetaling. In deze blog duiken we in de wereld van het retentierecht binnen de Bouw- en Vastgoedsector, zodat je weet hoe je dit recht op een juiste wijze kunt inzetten.

Wat is het retentierecht?

Het retentierecht geeft een aannemer het recht om de afgifte van een goed op te schorten totdat zijn vordering is voldaan. Dit recht is vooral van belang in situaties waar sprake is van aannemingswerkzaamheden, zoals bouwprojecten. Een aannemer kan bijvoorbeeld een gebouw in zijn macht houden totdat de opdrachtgever de verschuldigde betaling heeft verricht. Het retentierecht wordt dan ook vaak gebruikt als pressiemiddel.

Wanneer kan je het retentierecht inroepen?

Om een beroep te kunnen doen op het retentierecht, moet aan de volgende voorwaarden zijn voldaan:

  1. Opeisbare vordering
    Het retentierecht kan alleen worden uitgeoefend als de aannemer een opeisbare vordering heeft. Van opeisbaarheid is in ieder geval sprake als de betalingstermijn is verstreken. Er zijn echter uitzonderlijke situaties waarin de vordering niet opeisbaar hoeft te zijn. Bijvoorbeeld, wanneer de schuldenaar uitdrukkelijk heeft aangegeven niet te zullen betalen, zelfs als hij hiervoor een gegronde reden heeft.
  2. Voldoende samenhang
    Daarnaast moet er voldoende verband zijn tussen de vordering van de aannemer en de zaak die hij onder zich houdt. Bijvoorbeeld, als de schuldenaar niet betaalt voor de reparatie van zijn fiets, kan de schuldeiser alleen retentierecht uitoefenen op de fiets. Hij kan niet ook de auto van de schuldenaar, die mogelijk eveneens in zijn bezit is, vasthouden. In de praktijk gaat het dus vooral om de termijnen van de aanneemsom: als die niet betaald worden, kan het retentierecht op het bouwproject worden uitgeoefend.
  3. Feitelijke macht
    Voorts dient de schuldeiser feitelijke macht over de zaak uit te oefenen. Dit houdt in dat de aannemer fysieke controle moet hebben over de zaak. Of de aannemer deze feitelijke macht heeft, wordt bepaald aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval. In de praktijk betekent dit bijvoorbeeld dat een aannemer de toegang tot het bouwwerk voor anderen verhindert door hekken of sloten te plaatsen, vaak in combinatie met een bord waarop staat dat de aannemer het retentierecht uitoefent.

Het retentierecht tegenover derden

Het retentierecht kan ook tegen derden worden ingeroepen, bijvoorbeeld tegen een hypotheekhouder. Het retentierecht tegenover derden betekent dat een schuldeiser een goed mag vasthouden tot de schuld is betaald, zelfs als een derde partij aanspraak maakt op dat goed. Hierbij is het van belang dat het retentierecht kenbaar is voor derden. Dit kan door middel van fysieke barrières en duidelijke signalen. In de rechtspraak wordt benadrukt dat een bordje met ‘verboden toegang’ van groot belang is om de feitelijke macht duidelijk te maken. Zonder duidelijke signalen kan het retentierecht niet tegen derden worden ingeroepen. Ook is het mogelijk om de uitoefening van het retentierecht in het Kadaster in te schrijven.

Het retentierecht contractueel uitsluiten?

In aannemingsovereenkomsten wordt het retentierecht vaak contractueel uitgesloten, wat is toegestaan. Dit uitsluiten wordt gerechtvaardigd door de sterke en verstrekkende aard van het retentierecht. Vanwege de mogelijkheid van het contractueel uitsluiten van het retentierecht is het dus belangrijk om;

  • Vóór je een aanneemovereenkomst sluit, goed te bekijken of het retentierecht wordt uitgesloten en als aannemer dus te bepalen of je dat wel acceptabel vindt: en
  • Vóór je het retentierecht gaat uitoefenen in de aanneemovereenkomst goed te controleren of dat recht niet is uitgesloten.

Conclusie

Het retentierecht biedt belangrijke bescherming voor aannemers binnen de Bouw- en Vastgoedsector. Het stelt hen in staat om hun werk betaald te krijgen voordat zij een bouwproject vrijgeven. Bovendien is het van belang om een eventuele uitsluiting van het retentierecht nauwkeurig vast te leggen in een overeenkomst.

Heb je vragen over het retentierecht of zoek je juridische ondersteuning bij de toepassing ervan, neem dan contact met mij op of met één van onze andere experts: sectorteam Bouw & Vastgoed en praktijkgroep Vastgoed