Ontruimingsbescherming na beëindiging van de verhuur van overige bedrijfsruimten: wat je moet weten!
Ontruimingsbescherming biedt huurders van bepaalde bedrijfsruimten (bijvoorbeeld kantoren, bedrijfshallen, logistieke ruimten etc.) bescherming tegen directe ontruiming na opzegging van de huurovereenkomst. Deze bescherming is cruciaal voor huurders die behoefte hebben aan extra tijd om vervangende huisvesting te vinden. Tegelijkertijd is het voor zowel verhuurders als huurders van belang om de juridische grenzen, mogelijkheden en beperkingen goed te begrijpen teneinde adequaat te kunnen handelen bij de beëindiging van huurovereenkomsten die zien op overige bedrijfsruimte.
Hierna worden behandeld de belangrijkste aspecten van ontruimingsbescherming, waaronder de toepassingsgevallen, voorwaarden, juridische gevolgen, en praktische stappen voor zowel huurders als verhuurders.
Ontruimingsbescherming volgens artikel 7:230a BW: het juridisch kader
Artikel 7:230a BW voorziet in de mogelijkheid voor een huurder om bij de rechter een verzoek in te dienen om de termijn voor ontruiming te verlengen. Deze bescherming geldt uitsluitend bij de verhuur van overige bedrijfsruimte, dus niet voor woningen of voor bedrijfsruimten ex art. 7:290 BW. Voor laatstgenoemde bedrijfsruimten en ook voor woningen geldt dat door een huurder aanspraak gemaakt kan worden op huurbescherming.
Voorwaarden voor het aanvragen van huurontruimingsbescherming
- De huurder moet het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn binnen twee maanden na de aangezegde ontruiming (dus na het einde van de huur) indienen bij de bevoegde kantonrechter (vestigingsplaats gehuurde).
- Het verzoek kan maximaal drie keer worden toegewezen, telkens voor een periode van maximaal één jaar.
- De rechter maakt bij zijn beslissing een belangenafweging: als de belangen van de huurder zwaarder wegen dan die van de verhuurder kan het verzoek worden toegewezen.
- Het verzoek wordt in ieder geval niet toegewezen als de huurder zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, dat wil zeggen als (ernstige) overlast wordt veroorzaakt of als sprake is (geweest) van (structurele) wanbetaling.
Praktische toepassing en juridische gevolgen
Na opzegging van de huurovereenkomst eindigt deze formeel, maar door ontruimingsbescherming hoeft de huurder niet onmiddellijk uit het gehuurde te vertrekken. Het biedt de huurder dus extra tijd en gelegenheid om vervangende bedrijfsruimte te vinden. Verhuurders daarentegen moeten rekening houden met het feit dat de verhuurde bedrijfsruimte, ondanks een eventueel rechtsgeldige huuropzegging, gedurende de verlengingsperiode niet volledig ter beschikking komt.
Belangenafweging
De rechter weegt de belangen van beide partijen af. Belangrijke overwegingen zijn:
- De ernst van het nadeel en/of de schade aan de zijde van de huurder bij ontruiming.
- De noodzaak voor de verhuurder om de ruimte opnieuw te gebruiken of te verhuren.
Financiële vergoeding
Indien er een geschil ontstaat over de hoogte van de vergoeding die de huurder tijdens de (verlenging van de) ontruimingsperiode moet betalen, kan de rechter deze vaststellen op een redelijk bedrag. Hierbij kan rekening worden gehouden met het huurpeil ter plaatse. Doorgaans wordt overigens aansluiting gezocht bij de laatstelijk verschuldigde huur, maar let dus op, dat is niet altijd het geval!
Aandachtspunten voor verhuurders
- Opzegging en aanzegging: Het opzeggen van de huurovereenkomst moet volgens de voorwaarden in de huurovereenkomst gebeuren, met inachtneming van de daarin bepaalde opzegtermijn. Verhuurders moeten daarnaast de ontruiming tijdig aanzeggen.
- Beperkte herhaalde verzoeken: Hoewel de wet een maximale verlenging van drie keer toestaat, is het in de praktijk zeldzaam dat een huurder deze bescherming drie keer krijgt. Dit benadrukt het belang van een gedegen onderbouwing van in rechte te voeren verweer tegen een verzoek strekkende tot verkrijging van ontruimingsbescherming.
- Geen hoger beroep: de procedure strekkende tot verkrijging van ontruimingsbescherming voorziet niet in de mogelijkheid van hoger beroep na de beslissing van de kantonrechter. Die beslissing is dus voor beide partijen bindend. Alleen in verband met kwalificatievraagstukken staat hoger beroep open, dus voor het geval de (rechts-)vraag voorligt om welke bedrijfsruimte het specifiek gaat en dus wel huurregime van toepassing is.
Aandachtspunten voor huurders
- Indiening van verzoek: Het is van cruciaal belang dat huurders binnen de vastgestelde termijn van twee maanden na aanzegging van de ontruiming een verzoek indienen bij de kantonrechter. Te late indiening leidt ertoe dat de ontruiming zonder verdere rechtsbescherming door kan gaan. Gedurende de looptijd van de procedure hoeft de huurder het gehuurde niet te ontruimen.
- Maximale bescherming: Huurders moeten zich realiseren dat de maximale bescherming drie keer één jaar bedraagt. Het is dus van belang om tijdig naar alternatieve huisvesting of bedrijfsruimte te zoeken en in dat verband alle inspanningen goed te documenteren en eventuele herhaalverzoeken, na verloop van een termijn van maximaal één jaar, tijdig in te dienen, al dan niet voorwaardelijk.
- Belangenafweging en verplichtingen: Huurders dienen hun belangen goed te onderbouwen en moeten aantonen dat het nadeel c.q. de schade door ontruiming voor hen groter is dan de belangen van de verhuurder.
Conclusie
Ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW biedt een essentiële vangnetfunctie voor huurders van overige bedrijfsruimten die anders na de opzegging van de huurovereenkomst geconfronteerd zouden worden met het onmiddellijk moeten ontruimen van het gehuurde. Tegelijkertijd moeten verhuurders zich bewust zijn van hun rechten en plichten binnen deze juridische kaders. Voor beide partijen is het belangrijk om goed geïnformeerd te zijn en tijdig actie te ondernemen, zodat de juiste juridische stappen worden gevolgd.
Alternatief
Ter voorkoming van het moeten procederen over het al dan niet door een huurder krijgen van ontruimingsbescherming, kunnen partijen altijd met wederzijds goedvinden concrete afspraken maken over de termijn waarop het gehuurde uiterlijk ontruimd moet worden. Het voordeel hiervan is dat beide partijen zekerheid hebben over de einddatum en dat het maken van proceskosten kan worden voorkomen. Het geniet dan ook altijd de voorkeur eerst te verkennen of dat partijen buiten rechte overeenstemming kunnen bereiken over een ontruimingsdatum en daarmee verband houdende overige voorwaarden.
Samenvatting: wat moet je weten over huurontruimingsbescherming!
- Verhuurders moeten nauwlettend letten op de opzeg- en aanzeggingstermijnen en voorbereid zijn op de mogelijkheid van een verzoek strekkende tot verkrijging van ontruimingsbescherming. Verder dienen zowel de huuropzegging als de aanzegging tot ontruiming rechtsgeldig te zijn en de huurder tijdig te bereiken, hetgeen ook aangetoond moet kunnen worden.
- Huurders moeten hun verzoeken om ontruimingsbescherming tijdig indienen en deze goed motiveren om een belangenafweging door de rechter positief uit te laten vallen.
- Beide partijen doen er verstandig aan juridisch advies in te winnen om de procedure zo soepel mogelijk te laten verlopen en om daaraan voorafgaand te verkennen of dat het voeren van een procedure kan worden voorkomen door het maken van voor alle partijen conveniërende afspraken.
Vragen over Huurontruimingsbescherming of hulp nodig bij een verzoek of verweer? Neem contact op met Jaap Paijmans voor advies op maat. Altijd klaar om te helpen en belangen te behartigen.