In een eerder blogbericht is mijn collega Jaap Paijmans al ingegaan op het onderwerp corona en huurkorting. Een onderwerp waarover de afgelopen tijd veel geprocedeerd is, en naar verwachting ook nog vele procedures over zullen worden gevoerd. Eén van de vragen die daarbij speelt, is of een verhuurder tijdens de coronacrisis van zijn huurder mag verwachten dat deze zijn betalingsverplichtingen volledig blijft nakomen.
Daarover hebben Jaap Paijmans en ik inmiddels een artikel geschreven (“De mogelijkheid om een huurovereenkomst te wijzigen bij een onvoorziene omstandigheid zoals corona”), dat op 26 april jl. is verschenen in het Vakblad Financiële Planning (VFP 2021/35 aflevering 4 – april 2021). In dat artikel gaan wij vooral in op de vraag of het mogelijk is om bij onvoorziene omstandigheden, in dit geval corona, een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte te wijzigen. En of een huurder in dat geval aanspraak kan maken op (tijdelijke) huurprijsvermindering.
Het antwoord daarop luidt “ja dat is mogelijk”, als het tenminste gaat om huurders binnen de sectoren die hard geraakt worden door de overheidsmaatregelen, zoals de bedrijven die op last van de overheid verplicht gesloten zijn. Daarbij gaat het vaak om huurders van zogenoemde 290-bedrijfsruimte, maar er zijn ook huurders van 230a-bedrijfsruimte die op last van de overheid gesloten moeten blijven. Ook zijn er huurders die niet op last van de overheid gesloten zijn, maar wel veel nadeel ondervinden van de grootschalige naleving van dringende adviezen.
Enkele voorbeelden van huurders die tot op heden met succes een beroep op huurprijsvermindering hebben kunnen doen zijn huurders van horecabedrijven (restaurants, cafés, hotels), congres- en eventcentra, sportscholen en huurders binnen de reissector.
Uit vrijwel alle uitspraken over huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis blijkt dat het aan de huurder is om zijn omzetderving concreet aan te tonen. Dat houdt in dat de huurder volledige openheid van zaken zal moeten geven in zijn financiële situatie. De huurder zal moeten laten zien dat hij in acute financiële nood verkeert, en te weinig liquide middelen heeft om aan de huurverplichtingen te voldoen, én dat het wegvallen van een groot deel van de omzet te wijten is aan de coronacrisis. Geeft een huurder daarin onvoldoende inzicht, dan kan dat ertoe leiden dat helemaal geen huurprijsvermindering wordt toegekend, of een lagere korting wordt toegewezen.
Als de rechter bepaalt dat een huurkorting gerechtvaardigd is, dan zijn er tot op heden in feite twee lijnen in de rechtspraak te ontdekken bij het bepalen van de hoogte van de (tijdelijke)huurkorting.
In de eerste plaats de lijn dat bij een volledige sluiting van het gehuurde, een huurprijsvermindering van 50% redelijk wordt geacht (rechters redeneren dat de pijn in dat geval voor een gelijk deel door partijen moet worden gedeeld).
In de tweede plaats de lijn die is ingezet bij de Rechtbank Amsterdam, die inhoudt dat bij de berekening van de huurkorting moet worden uitgegaan van een gelijke verdeling van het daadwerkelijke omzetverlies. De berekening die dan wordt toegepast, is als volgt: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.
Er is op dit moment echter ook nog veel onduidelijk, en dat maakt dit wij dit onderwerp de komende tijd met veel interesse zullen blijven volgen.
Zo is vooral van belang dat een rechter in Limburg onlangs aanleiding heeft gezien, om vragen te stellen aan de Hoge Raad over het onderwerp corona als onvoorziene omstandigheid (en als zogeheten ‘gebrek’), en de (juiste) wijze van schadeverdeling.
Meer informatie en contact
Wilt u hier meer over weten? Download hieronder het volledige artikel. Heeft u vragen of behoefte aan nader advies op dit punt, of kunt u hulp gebruiken bij onderhandelingen op dit punt, neem dan contact op met Moniek de Cock of Jaap Paijmans.
Tip: Over onvoorziene omstandigheden in het huurrecht hebben we ook een podcast gemaakt.
