Huurverhoging bij woonruimte: wat betekent de laatste rechtspraak voor verhuurders?

Wat is een huurprijswijzigingsbeding?

Veel huurovereenkomsten voor woonruimte bevatten een huurprijswijzigingsbeding. Dat bestaat vaak uit twee onderdelen:

• een jaarlijkse indexatie op basis van de consumentenprijsindex (CPI); en
• een (eventuele) aanvullende opslag, vaak van maximaal 3%.

De jaarlijkse huurverhoging ter compensatie van inflatie (op basis van de CPI) wordt over het algemeen als aanvaardbaar beschouwd. Daarnaast geldt vaak dus nog een (eventuele) opslag die bedoeld is om kostenstijgingen op te vangen die verder gaan dan de inflatie, zoals hogere onderhouds- en beheerkosten of die verband houden met de waardeontwikkeling van de woning. Jarenlang leek daar weinig discussie over te bestaan, maar dat veranderde toen rechters huurovereenkomsten en verhogingsbedingen in het bijzonder gingen toetsen aan het Europese consumentenrecht.

Uitspraak Hoge Raad: wanneer is een huurverhogingsbeding wel of niet geldig?

Op 29 november 2024 oordeelde de Hoge Raad dat een huurprijswijzigingsbeding moet worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Beide onderdelen moeten vervolgens afzonderlijk worden beoordeeld.

De Hoge Raad oordeelde dat een indexatie op basis van de CPI in beginsel eerlijk is. Ook een opslag van maximaal 3% achtte de Hoge Raad doorgaans aanvaardbaar. Daarmee leek de rust teruggekeerd.

Het Gerechtshof Amsterdam zet een streep door een opslag van 3%

Onder meer het Gerechtshof Amsterdam kwam in maart 2026 tot een andere uitkomst. Hoewel het hof de CPI-indexatie in stand liet, werd het opslagbeding van maximaal 3% in die zaak als oneerlijk aangemerkt. Volgens het hof is niet alleen de omvang van het opslagbeding van belang, maar vooral de economische gevolgen voor de huurder. Het hof benadrukte onder meer dat:

• de rechter moet uitgaan van het scenario dat de verhuurder ieder jaar de maximale opslag toepast;
• het cumulatieve effect van CPI plus een jaarlijkse opslag op langere termijn tot zeer forse huurverhogingen kan leiden;
• de gemiddelde huurder deze financiële gevolgen bij het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk moet kunnen overzien, ook op de langere termijn;
• transparantie méér betekent dan begrijpelijke taal: de economische impact moet voor de gemiddelde huurder inzichtelijk zijn;
• een opslagbeding zonder duidelijke contractuele reden voor toepassing zal sneller oneerlijk kunnen worden beschouwd.

In dit geval kreeg de verhuurder volgens het hof een te ruime bevoegdheid om de huur eenzijdig te verhogen, zonder dat voor de huurder voldoende duidelijk was wanneer en waarom dat zou gebeuren en zonder dat de financiële gevolgen voldoende duidelijk waren. Zodoende liet het hof de CPI-indexatie in stand, maar vernietigde dus uitsluitend het opslagbeding. Gelet op die uitspraak is het dus geen gegeven meer dat een opslag van maximaal 3% automatisch ‘veilig’ is.

De volgende stap: het Europese Hof van Justitie moet duidelijkheid geven

De rechtbank Amsterdam heeft inmiddels prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie. Het is nu aan het Hof van Justitie om die vragen te beantwoorden en daarmee duidelijkheid te geven, hoe hiermee in de (rechts-)praktijk moet worden omgegaan. Het gaat om de volgende vragen:

1. Mag het beding worden gesplitst in twee afzonderlijke bedingen?  
2. Als een dergelijke splitsing mogelijk is, moet dan het cumulatief effect van beide bedingen worden onderzocht en moeten dan beide bedingen buiten toepassing blijven, als het cumulatief effect zodanig is dat het oneerlijk is?  
3. Is de beslissing van de Hoge Raad in lijn met het Unierecht (a) als de reden voor wijziging niet in de overeenkomst staat, (b) als het beding alleen kan leiden tot verhoging en niet verlaging (c) opzegging van de huur door de huurder vanwege de prijswijziging feitelijk niet mogelijk is vanwege schaarste op de woningmarkt?  
4. Is het beding eerlijk als niet jaarlijks mededeling moet worden gedaan van de verhoging?  
5. Speelt de voorzienbare mogelijke stijging of daling van het inkomen van de individuele huurder (betaalbaarheid) een rol bij de toetsing van het oneerlijke karakter?  
6. Is verwijzing naar een percentage dat jaarlijks wordt gepubliceerd door een onafhankelijke nationale instantie (CBS) zonder dat de wijze waarop de prijs wordt aangepast expliciet in het beding is omschreven, eerlijk?  

De antwoorden op deze vragen kunnen grote gevolgen hebben voor een groot deel van de bestaande huurovereenkomsten. Mocht het Europese Hof oordelen dat het verhogingsbeding niet te splitsen is – en dat is iets waar diverse rechtsgeleerden rekening mee houden – dan kan dat betekenen dat het volledige beding niet geldig is en dus zowel de opslag als de indexatie buiten toepassing moet blijven.

Is ieder huurverhogingsbeding nu ongeldig?

Hoewel het is op dit moment echt afwachten wat het Europese Hof van Justitie oordeelt, lijkt dit vooralsnog niet het geval te zijn. Zo oordeelde het Gerechtshof Den Haag in mei 2026 nog dat een huurprijswijzigingsbeding van een woningcorporatie wél geldig was. Volgens het hof was daarbij van belang dat:

• de verhuurder zich contractueel had verbonden nooit meer te verhogen dan wettelijk is toegestaan;
• de bevoegdheid van de verhuurder daardoor voldoende was begrensd;
• de maatschappelijke positie van de woningcorporatie en de betrokkenheid van de huurdersorganisatie mede gewicht in de schaal legden.

Deze uitspraak laat zien dat de formulering van het beding en de context waarin het wordt gebruikt nog altijd doorslaggevend kunnen zijn. Een algemeen oordeel dat alle huurprijswijzigingsbedingen ongeldig zijn, valt uit de huidige rechtspraak dan ook niet af te leiden.

Welke risico’s lopen verhuurders?

Wanneer een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk wordt aangemerkt, wordt het (mogelijk gehele) beding geacht nooit (rechtsgeldig) te hebben bestaan. Dit werkt (in beginsel) volledig terug in de tijd. Dit kan ertoe leiden dat huurders recht hebben op terugbetaling van in het verleden (onverschuldigd) betaalde huurverhogingen die op dat beding zijn gebaseerd. In dat geval resteert in beginsel (en zo lang de huurovereenkomst doorloopt) de oorspronkelijke aanvangshuur, tenzij uitsluitend de CPI-indexatie overeind kan blijven indien een gesplitst verhogingsbeding wordt aanvaard. Van belang is dat een rechter dit ambtshalve (actief en uit zichzelf) moet toetsen, dus ook als partijen in processtukken hierover zelf niets vermelden. 

Wat betekent dit voor verhuurders?

Voor verhuurders is voorzichtigheid geboden. Het is verstandig om bestaande huurovereenkomsten kritisch tegen het licht te houden wanneer daarin een opslagbeding is opgenomen en zeker op het moment dat een discussie of geschil komt te ontstaan met de huurder.

Ook nieuwe huurovereenkomsten verdienen aandacht. Een transparante formulering, een duidelijke toelichting op de reden voor een eventuele opslag en een goede uitleg van de financiële gevolgen zijn van groot belang.

Conclusie

De discussie over huurverhogingsbedingen laat zien hoe Europees consumentenrecht steeds meer invloed krijgt op het Nederlandse huurrecht, hetgeen overigens niet alleen geldt voor huurverhogingsbedingen, maar ook ziet op andere aspecten. Waar eind 2024 nog werd gedacht dat de belangrijkste vragen waren beantwoord, is inmiddels duidelijk dat het laatste woord hierover nog niet is gezegd.

Voor verhuurders én huurders is het daarom verstandig om de ontwikkelingen nauwlettend te volgen. De komende uitspraak van het Hof van Justitie zal bepalend zijn voor de geldigheid van veel bestaande huurprijswijzigingsbedingen, maar zal ook weer aanleiding zijn voor nieuwe vragen en discussies, bijvoorbeeld hoe om te gaan met verjaring.

Checklist voor verhuurders:

• Breng bij bestaande huurovereenkomsten in kaart of een opslagcomponent is opgenomen en welke percentages daarbij worden gehanteerd;
• Overweeg tijdig overleg met huurders over een mogelijke schriftelijke aanpassing van bestaande afspraken om discussies en procedures te voorkomen;
• Kom overeen dat de verhuurder nooit meer zal verhogen dan wettelijk is toegestaan, waardoor de bevoegdheid van de verhuurder voldoende is (of althans lijkt te zijn) begrensd;
• Als ervoor gekozen wordt om een opslagbeding op te nemen, onderbouw dan goed wanneer en waarom dat wordt toegepast, bijvoorbeeld in verband met stijgende onderhoudskosten, beheerlasten, fiscale druk of woningwaardestijgingen en/of andere specifieke marktontwikkelingen en hanteer 3% als absolute bovengrens, omdat hogere percentages het risico op vernietiging aanzienlijk vergroten;
• Zorg bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten voor een helder en transparant huurprijswijzigingsbeding, waarin zowel de grondslag als de werking en dus de financiële gevolgen van de opslag duidelijk wordt uitgelegd en periodieke verhogingen inzichtelijk worden gemotiveerd.