De wijzigingen van de UAV 2012 (2025): Een noodzakelijke update en een gemiste kans!
Op 26 februari 2025 is een herziening van de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 (‘UAV 2012 (versie 2025)’) gepubliceerd in de Staatscourant. Met deze aanpassing wordt de UAV 2012 gewijzigd en in overeenstemming gebracht met de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (Wkb). Sinds de invoering van deze wet, die onder andere het Burgerlijk Wetboek heeft gewijzigd, was de UAV 2012 op bepaalde punten niet langer actueel en zelfs strijdig.
Wat is er gewijzigd in de UAV 2012 (2025)?
De Wet Kwaliteitsborging is per 1 januari 2024 in werking getreden voor gevolgklasse 1. De overige gevolgklassen zullen op een later, nog te bepalen, tijdstip volgen. De nodige herziening van de UAV 2012 liet echter op zich wachten.
Een belangrijke wijziging betreft die van paragraaf 12 UAV 2012: de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. Een inhoudelijke wijziging kon niet worden gevonden, waardoor is besloten om lid 1 en lid 2 volledig te schrappen. De overige leden van paragraaf 12 UAV 2012 zijn aangepast en bevatten nu een verwijzing naar paragraaf 10 UAV 2012 (oplevering) om de bepaling beter te duiden.
Ҥ 12. Aansprakelijk van de aannemer na de oplevering
- (vervallen).
- (vervallen).
- (vervallen).
- De rechtsvordering uit hoofde van een gebrek waarvoor de aannemer krachtens de wet aansprakelijk is, is niet ontvankelijk indien zij wordt ingesteld na verloop van:
a. vijf jaren na de dag, waarop het werk overeenkomstig het bepaalde in § 10, eerste of tweede lid, als opgeleverd wordt beschouwd, of
b. tien jaren na de dag, waarop het werk overeenkomstig het bepaalde in § 10 eerste of tweede lid, als opgeleverd wordt beschouwd, indien het werk geheel of gedeeltelijk is ingestort of dreigt in te storten dan wel ongeschikt is geraakt of ongeschikt dreigt te geraken voor de bestemming waarvoor het blijkens de overeenkomst bedoeld is en dit slechts kan worden verholpen of kan worden voorkomen door het treffen van zeer kostbare voorzieningen. - Indien in het bestek een onderhoudstermijn is voorgeschreven, treedt voor de toepassing van deze paragraaf de dag na het verstrijken van die termijn in de plaats van de dag, waarop het werk overeenkomst het bepaalde in § 10, eerste of tweede lid, als opgeleverd wordt beschouwd en wordt onder opneming van het werk verstaan: de opneming genoemd in § 11, zes de lid.”
Wat betekenen deze veranderingen?
Voorheen bepaalde paragraaf 12 UAV 2012 dat de aannemer – in beginsel – niet meer aansprakelijk was voor gebreken na de oplevering. De staat van het werk inclusief gebreken worden vastgelegd in een proces-verbaal van oplevering, zodat de staat van het werk bij het moment van oplevering vaststaat. Maar voor de aannemer is een proces-verbaal van oplevering ook van belang voor de vraag wanneer de aansprakelijkheid is overgegaan op de opdrachtgever.
De Wkb geeft een grotere betekenis aan het proces-verbaal van oplevering voor de aannemer. Met de invoering van artikel 7:758 lid 4 BW is bepaald dat de aannemer ook na oplevering aansprakelijk blijft voor gebreken die bij oplevering niet door de opdrachtgever zijn ontdekt, tenzij de gebreken niet aan de aannemer kunnen worden toegerekend. De bewijslast is bij de aannemer komen te liggen.
Wat kan de aannemer doen?
Het is mogelijk om contractueel af te wijken van deze wettelijke regeling, mits de opdrachtgever geen consument is. Een algemene verwijzing naar paragraaf 12 UAV 2012 is hiervoor niet voldoende; de afwijking van artikel 7:758 lid 4 BW moet expliciet in de aannemingsovereenkomst worden opgenomen.
Hoewel een volledig proces-verbaal van oplevering al van belang was, valt er met de wijziging van de UAV 2012 nog meer winst te behalen met het goed documenteren van de staat waarin het werk wordt opgeleverd. De bewijslast ligt nu bij de aannemer, waardoor een aannemer er belang bij heeft om te kunnen aantonen dat gebreken tijdens de oplevering niet aanwezig waren. Het is dus van belang om niet alleen op te schrijven wat er nog gebrekkig is aan het werk, maar ook vooral te noteren of door middels van foto’s aan te tonen wat wel goed is aan het werk.
Is paragraaf 12 UAV 2012 nog relevant?
Ondanks de wijzigingen blijft paragraaf 12 UAV 2012 wel degelijk van belang. Lid 4 en lid 5 bevatten namelijk nog steeds bepalingen over de verkorte aansprakelijkheidstermijnen van vijf (5) en tien (10) jaar voor gebreken, respectievelijk verborgen gebreken die voor rekening en risico van de aannemer komen. Dit wijkt af van de meer algemene termijnen in artikel 7:761 BW, waar termijnen van tien (10) en twintig (20) jaar worden gehanteerd.
Conclusie: Een noodzakelijke update, maar nog steeds ruimte voor verbetering?
Hoewel de UAV 2012 (2025) nu tekstueel ook in overeenstemming is gebracht met de Wet Kwaliteitsborging, blijft de herziening op punten onbevredigend. Een heldere en goed geformuleerde tekst met betrekking tot de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering die daadwerkelijk aansluit bij de praktijk en zowel voor consumenten als zakelijke partijen werkbaar is, had de voorkeur verdiend. Voor nu zal de sector het met deze aanpassing moeten doen, maar verdere verfijning in de toekomst lijkt onvermijdelijk.
Vragen of juridisch advies nodig?
Heb je vragen over de aansprakelijkheid van een aannemer na oplevering? Of heb je juridische ondersteuning nodig bij het opstellen van een aannemingsovereenkomst? Neem dan contact op met mij of met een van onze experts van de praktijkgroep Bouw & Vastgoed.
