De reikwijdte van de ouderdomsclausule in koopovereenkomsten voor woningen
De ouderdomsclausule is een veel voorkomende bepaling in koopovereenkomsten voor woningen, met als doel de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken te beperken wanneer deze voortvloeien uit de ouderdom van de woning. Hoewel de clausule duidelijk is over de verlegging van het risico van verkoper naar koper, leidt de formulering ervan en daarmee ook de reikwijdte van de clausule vaak tot discussie. Vooral wanneer sprake is van gebreken die mogelijk niet direct aan de ouderdom van de woning zijn toe te schrijven. Recent kwam deze vraag aan bod in een uitspraak van het Hof Den Bosch, wat aanleiding is voor een hernieuwde bespreking van de reikwijdte van de ouderdomsclausule.
Wat is een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst?
De ouderdomsclausule verlegt zoals gezegd het risico van gebreken door ouderdom van de woning naar de koper. Dit staat haaks op de standaard “normaal gebruik”-garantie in het veelgebruikte NVM-model, waarin de verkoper garandeert dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. De ouderdomsclausule vormt een uitzondering op deze garantie en geeft aan dat de verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken die voortvloeien uit de ouderdom van de woning. Voorbeelden van dergelijke gebreken zijn verouderde daken of funderingen, die een normaal gebruik van de woning in de weg zouden kunnen staan.
Omdat de ouderdomsclausule geen standaardbepaling is in het NVM-model, wordt deze vaak toegevoegd aan koopovereenkomsten voor woningen van 20 jaar of ouder. De tekst van de clausule varieert doorgaans, waardoor de interpretatie ervan afhankelijk is van de specifieke bewoordingen en bedoelingen van partijen.
De recente uitspraak van het hof Den Bosch over de ouderdomsclausule
In de zojuist al aangehaalde zaak van het hof Den Bosch werd de reikwijdte van de ouderdomsclausule centraal gesteld. In deze zaak kocht een koper een woning uit 1910 met verschillende vrij recent gerealiseerde uitbouwen, waarvan één uitbouw na aankoop ernstige gebreken vertoonde. Koper ontdekte lekkages en rotte balken, en sprak de verkoper daarop aan. De verkoper verweerde zich met een beroep op de ouderdomsclausule.
Het hof oordeelde dat de ouderdomsclausule in de overeenkomst specifiek verwees naar de ouderdom van de woning, en dus niet (ook) naar de uitbouw. Op basis daarvan concludeerde het hof dat de clausule niet van toepassing is op gebreken aan de latere uitbouw, omdat deze uitbouw niet viel onder de ouderdom van de oorspronkelijke woning. De ouderdomsclausule dekte dus geen gebreken die waren ontstaan door een latere verbouwing of gebreken zonder een direct verband met de ouderdom van de woning zelf.
Aandachtspunten voor de reikwijdte van de ouderdomsclausule
Niet elke ouderdomsclausule is dus hetzelfde. De exacte reikwijdte van de clausule kan verschillen, afhankelijk van met name de bewoordingen en in mindere mate de bedoelingen van de partijen. Dit kan betekenen dat sommige clausules breder of juist beperkter zijn in de mate van aansprakelijkheid die wordt afgedekt.
In de rechtspraak zie je in veruit de meeste gevallen dat de ouderdomsclausule restrictief wordt uitgelegd, waarmee bedoeld wordt naar de letter van de tekst. Dat betekent bijvoorbeeld concreet dat de ouderdomsclausule doorgaans geen bescherming biedt tegen gebreken die het gevolg zijn van recente verbouwingen, of tegen ernstige constructieve gebreken die niet samenhangen met de ouderdom van de woning, zoals in de zaak van het hof Den Bosch. In uitzonderingsgevallen zie je dat in rechte een ruimere uitleg wordt gehanteerd, maar het is als verkoper niet verstandig daarop te vertrouwen.
Conclusie
De recente uitspraak van het hof Den Bosch bevestigt dat een ouderdomsclausule niet altijd zonder meer een dekkend vangnet is voor de verkoper. Gebreken die, in dit specifieke geval, voortkomen uit recente verbouwingen kunnen dus buiten de reikwijdte vallen van de bescherming die de clausule beoogt te bieden. Het is dus van groot belang voor kopers en verkopers om zorgvuldig te zijn bij het opstellen en interpreteren van een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst.
Bij het opnemen van een ouderdomsclausule in een koopovereenkomst is het belangrijk om duidelijk te definiëren wat er wel en niet onder valt. De exacte formulering en de bedoeling van beide partijen zijn cruciaal bij de juridische uitleg. Voor een verkoper ligt het op de weg te kiezen voor een zo ruim mogelijk geformuleerde bepaling, terwijl een koper er belang bij heeft voor zover mogelijk de reikwijdte van de bepaling te beperken. Met een goed gedefinieerde clausule kan latere discussie over de reikwijdte van de clausule worden voorkomen. Bij het opstellen van een dergelijke bepaling, of als er twijfel rijst over de toepassing van een ouderdomsclausule, is het verstandig om juridisch advies in te winnen. Dat kan bij een van onze vastgoedadvocaten, zoals Jaap Paijmans.
Meer tips aangaande koop en verkoop? Lees verder.