De wijzigingen van de UAV 2012 (2025): meer risico voor de aannemer.
Op 26 februari 2025 is een herziening van de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 (‘UAV 2012 (versie 2025)’) gepubliceerd in de Staatscourant. Met deze aanpassing wordt de UAV 2012 gewijzigd en in overeenstemming gebracht met de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (Wkb). Sinds de invoering van deze wet, die onder andere het Burgerlijk Wetboek heeft gewijzigd, sloten bepaalde bepalingen uit de 12 UAV 2012 (2025) niet langer aan op het geldende wettelijke kader en waren deze op punten zelfs daarmee in strijd.
Wat is er gewijzigd in de UAV 2012 (2025)?
De Wet Kwaliteitsborging is per 1 januari 2024 in werking getreden voor gevolgklasse 1. De overige gevolgklassen zullen op een later, nog te bepalen, tijdstip volgen.
Een belangrijke wijziging betreft paragraaf 12 UAV 2012 (2025), die ziet op de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. De eerdere leden 1 en 2, waarin de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering in belangrijke mate werd beperkt, zijn volledig vervallen. Daarmee is afscheid genomen van de eigen regeling van de UAV en wordt aangesloten bij het wettelijke regime. De overige leden van paragraaf 12 UAV 2012 (2025) zijn aangepast en bevatten nu een verwijzing naar paragraaf 12 UAV 2012 (2025, oplevering) teneinde de samenhang met het opleveringsmoment te verduidelijken.
Ҥ 12. Aansprakelijk van de aannemer na de oplevering
- (vervallen).
- (vervallen).
- (vervallen).
- De rechtsvordering uit hoofde van een gebrek waarvoor de aannemer krachtens de wet aansprakelijk is, is niet ontvankelijk indien zij wordt ingesteld na verloop van:
a. vijf jaren na de dag, waarop het werk overeenkomstig het bepaalde in § 10, eerste of tweede lid, als opgeleverd wordt beschouwd, of
b. tien jaren na de dag, waarop het werk overeenkomstig het bepaalde in § 10 eerste of tweede lid, als opgeleverd wordt beschouwd, indien het werk geheel of gedeeltelijk is ingestort of dreigt in te storten dan wel ongeschikt is geraakt of ongeschikt dreigt te geraken voor de bestemming waarvoor het blijkens de overeenkomst bedoeld is en dit slechts kan worden verholpen of kan worden voorkomen door het treffen van zeer kostbare voorzieningen. - Indien in het bestek een onderhoudstermijn is voorgeschreven, treedt voor de toepassing van deze paragraaf de dag na het verstrijken van die termijn in de plaats van de dag, waarop het werk overeenkomst het bepaalde in § 10, eerste of tweede lid, als opgeleverd wordt beschouwd en wordt onder opneming van het werk verstaan: de opneming genoemd in § 11, zes de lid.”
Een toelichting van deze veranderingen
Voorheen bepaalde paragraaf 12 UAV 2012 dat de aannemer – in beginsel – niet meer aansprakelijk was voor gebreken na de oplevering. Dit uitgangspunt sloot aan bij het traditionele systeem waarin het risico na oplevering in belangrijke mate overgaat op de opdrachtgever. De staat van het werk inclusief gebreken wordt vastgelegd in een proces-verbaal van oplevering, zodat de staat van het werk ten tijde van de oplevering vaststaat. Het proces-verbaal vervult daarmee een centrale rol in de bewijspositie van partijen. Voor de aannemer is een proces-verbaal van oplevering ook van belang voor de vraag wanneer de aansprakelijkheid (grotendeels) is overgegaan op de opdrachtgever.
De Wkb geeft een grotere betekenis aan het proces-verbaal van oplevering voor de aannemer. Met de invoering van artikel 7:758 lid 4 BW is bepaald dat de aannemer ook na oplevering aansprakelijk blijft voor gebreken die bij oplevering niet door de opdrachtgever zijn ontdekt, tenzij de gebreken niet aan de aannemer kunnen worden toegerekend. Hiermee is een wezenlijke verschuiving aangebracht ten opzichte van het oude recht, doordat de aansprakelijkheid na oplevering is verruimd en de bewijslastpositie van de aannemer is verzwaard.
Wat kan de aannemer doen?
Het is alleen mogelijk om contractueel af te wijken van deze wettelijke regeling als de opdrachtgever geen consument is. Daarbij geldt dat een algemene verwijzing naar de voorgaande versie van de UAV 2012, dan wel een andere set voorwaarden met een vergelijkbare ‘oude’ regeling, onvoldoende is om een rechtsgeldige afwijking van artikel 7:758 lid 4 BW te bewerkstelligen. Een dergelijke afwijking dient expliciet en ondubbelzinnig in de hoofdovereenkomst te worden opgenomen.
Hoewel een volledig proces-verbaal van oplevering al van belang was, is het belang van een zorgvuldige en gedetailleerde vastlegging van de staat van het werk met de inwerkingtreding van de Wkb aanzienlijk toegenomen. De bewijslast ligt nu bij de aannemer, waardoor een aannemer er belang bij heeft om te kunnen aantonen dat gebreken tijdens de oplevering niet aanwezig waren. Het is dus van belang om niet alleen vast te leggen wat er nog gebrekkig is aan het werk, maar ook om deugdelijk uitgevoerde onderdelen expliciet te documenteren, bijvoorbeeld door middel van foto’s en rapportages.
Is paragraaf 12 UAV 2012 nog relevant?
Ondanks de wijzigingen blijft paragraaf 12 UAV 2012 (2025) wel degelijk van belang. De resterende bepalingen bevatten nog steeds contractuele (niet te stuiten) vervaltermijnen van vijf (5) en tien (10) jaar voor gebreken, respectievelijk ernstige gebreken die voor rekening en risico van de aannemer komen. Dit wijkt af van de meer algemene termijnen in artikel 7:761 BW, waar verjaringstermijnen van tien (10) en twintig (20) jaar worden gehanteerd. De UAV voorziet daarmee nog steeds in een voor de aannemer gunstiger regime ten aanzien van de duur van aansprakelijkheid.
Conclusie: Een noodzakelijke update, maar nog steeds ruimte voor verbetering?
Hoewel de UAV 2012 (2025) nu tekstueel ook in overeenstemming is gebracht met de Wet Kwaliteitsborging en de regeling van aansprakelijkheid na oplevering is in belangrijke mate verplaatst naar het Burgerlijk Wetboek. De aangepaste aansprakelijkheidsbepalingen zorgen voor meer bescherming van opdrachtgevers en leggen tegelijk een grotere verantwoordelijkheid bij aannemers.
Vragen of juridisch advies nodig?
Heb je vragen over de aansprakelijkheid van een aannemer na oplevering? Of heb je juridische ondersteuning nodig bij het opstellen van een aannemingsovereenkomst? Neem dan contact op met mij of met een van onze experts van de praktijkgroep Bouw & Vastgoed.
