Offertes in de bouwsector: de wettelijke regels over aanbod en aanvaarding
Wat betekent aanbod en aanvaarding en wanneer zit je vast aan een overeenkomst? En wanneer vervalt een bod of geldt een tegenbod? Lees in deze blog de basisuitleg met praktijkvoorbeelden uit de bouw.
Inleiding
Als aannemer werk je dagelijks met offertes, prijsopgaven en afspraken. Veelal worden zaken mondeling besproken. Maar wanneer ontstaat er nu echt een overeenkomst tussen partijen? En wat gebeurt er bijvoorbeeld als een opdrachtgever een tegenbod doet of te laat reageert op jouw offerte (aanbod)?
In deze blog leg ik uit hoe het juridisch zit met aanbod en aanvaarding aan de hand van voorbeelden uit de bouwpraktijk. We bespreken hoe een aanbod vervalt, wat de gevolgen van een tegenbod zijn en geven praktische voorbeelden en tips waarmee jij in de bouw juridische problemen voorkomt.
Wat betekent aanbod en aanvaarding in de bouw?
Volgens het Nederlands privaatrecht ontstaat een overeenkomst door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW). Dit betekent dat de ene partij een aanbod doet en de andere partij dit aanbod ongewijzigd accepteert. Pas dan is er een juridisch bindende overeenkomst. Aanbod en aanvaarding is in principe vormvrij en kan dus zowel mondeling als schriftelijk gedaan worden. Bovendien geldt dit voor alle type overeenkomsten.
Voorbeeld:
Je stuurt een offerte als aannemer voor een dakkapel van € 6.500 excl. btw. Als de opdrachtgever jouw offerte aanvaardt, is er een overeenkomst.
Wanneer is een aanbod juridisch bindend?
Een aanbod moet duidelijk en concreet zijn (artikel 6:227 BW). De opdrachtgever moet met een simpele ‘ja’ een overeenkomst kunnen sluiten. Denk bij het opstellen van een aanbod aan:
- Omschrijving van de werkzaamheden
- De prijs, voor die werkzaamheden
- De geldigheidsduur van het aanbod
Tip:
Neem altijd een geldigheidstermijn in je offerte op, en bepaal daarbij dat de termijn van rechtswege vervalt. Zo voorkom je dat een opdrachtgever maanden later alsnog jouw prijs accepteert, terwijl je daar niet meer op zit te wachten omdat bijvoorbeeld de bouwkosten inmiddels zijn gestegen.
Zo vervalt een aanbod bij een aannemingsovereenkomst
Een aanbod blijft niet zomaar onbeperkt geldig. Dit zijn de drie belangrijkste situaties waarin een aanbod vervalt:
1. Verval door tijdsverloop
Staat er in je offerte dat deze geldig is tot een bepaalde datum? Dan vervalt het aanbod na die datum automatisch.
Voorbeeld:
‘Deze offerte is geldig tot en met 31 juli 2025.’
Een mondeling aanbod vervalt wanneer het niet onmiddellijk wordt aanvaard. Een schriftelijk aanbod vervalt wanneer het niet binnen een redelijke termijn wordt aanvaard. Zonder een specifieke termijn blijft dit een open norm en kunnen partijen discussiëren over de vraag of een redelijke termijn is verstreken.
2. Verval door afwijzing
Als de opdrachtgever jouw offerte afwijst, vervalt je aanbod direct (artikel 6:221 lid 2 BW).
Voorbeeld:
‘€ 6.500 vind ik te veel, ik zoek iemand anders.’
3. Verval door een tegenbod
Doet de opdrachtgever een tegenbod? Dan vervalt jouw oorspronkelijke aanbod.
Voorbeeld:
Opdrachtgever: ‘Voor € 6.200 wil ik het laten uitvoeren.’
Juridische gevolgen van een tegenbod bij een bouwovereenkomst
Een tegenbod betekent juridisch dat het eerdere aanbod vervalt en er een nieuw aanbod wordt gedaan. Jij bepaalt dan of je daarmee akkoord gaat, het afwijst of een nieuw voorstel doet.
Let op: Dit geldt ook als het verschil klein is.
Voorbeeld:
Aannemer: ‘€ 6.500’
Opdrachtgever: ‘€ 6.400?’
Dat is een tegenbod. Je oorspronkelijke aanbod bestaat dan niet meer. De opdrachtgever kan je niet meer houden aan het bod van € 6.500,-.
Aanvaarding moet gelijk zijn aan het aanbod
Een aanvaarding die afwijkt van jouw offerte of prijsaanbieding, geldt volgens artikel 6:225 BW als een tegenbod en niet als aanvaarding.
Voorbeeld:
In je offerte staat: ‘Oplevering vóór 1 september’
De opdrachtgever reageert: ‘Akkoord, maar oplevering graag vóór 15 augustus.’
Ook dit is juridisch een tegenbod en geen aanvaarding van je oorspronkelijke aanbod.
Kan een aannemer een aanbod herroepen?
Ja. Je mag een aanbod herroepen zolang het nog niet is aanvaard, behalve als je het onherroepelijk hebt gemaakt (bijvoorbeeld ‘Dit aanbod blijft geldig tot 31 juli 2025 en kan niet tussentijds worden ingetrokken’).
Een herroeping moet de opdrachtgever wél bereiken vóór hij jouw aanbod aanvaardt. Hiervoor geldt de ontvangsttheorie (artikel 6:224 BW).
Praktische tips voor aannemers
- Zet altijd een geldigheidsduur in je offerte aannemer. Daarmee voorkom je dat het aanbod onbeperkt geldig blijft.
- Bevestig een mondeling akkoord altijd per mail of nog beter, vraag om een schriftelijke aanvaarding van je offerte. Daarmee voorkom je een bewijsprobleem.
- Wees alert bij tegenbiedingen: jouw eerdere aanbod vervalt dan. Let goed op wat je eventueel wel of niet van het tegenbod zou willen aanvaarden.
- Let op wanneer aanbod en aanvaarding naar verschillende algemene voorwaarden verwijzen. Dan geldt de zogeheten ‘first shot rule’ van artikel 6:225 lid 3 BW. De voorwaarden van de aanbieder zijn van toepassing, tenzij de acceptant de toepasselijkheid daarvan nadrukkelijk van de hand wijst.
Bouwpraktijk: voorbeeldcasus aanbod en aanvaarding
Casus:
Aannemer biedt een aanbouw aan voor € 35.000. Opdrachtgever doet een tegenbod van € 34.000. Vlak daarna mailt ze: ‘Akkoord voor € 35.000, begin volgende week maar.’
Antwoord:
Het oorspronkelijke aanbod is vervallen door het tegenbod. Haar akkoord voor € 35.000 is nu een nieuw aanbod. De aannemer beslist of hij daarmee akkoord gaat en is daarmee dus niet gebonden aan zijn eerdere bod.
Let op: Wanneer de opdrachtgever een tegenbod van € 34.000 doet en vervolgens aangeeft dat de aannemer begin volgende week kan starten, en de aannemer in de daaropvolgende week ook daadwerkelijk met de werkzaamheden aanvangt, kan uit dat handelen worden afgeleid dat het tegenbod door de aannemer – al dan niet stilzwijgend – is aanvaard.
Voorkom conflicten over offertes en overeenkomsten in de bouw
Zorg voor duidelijke offertes, heldere voorwaarden en let goed op tegenbiedingen en het vervallen van een bod. Zo voorkom je dat een opdrachtgever maanden later alsnog op een verlopen offerte wil terugkomen of dat je onbedoeld akkoord gaat met aangepaste voorwaarden.
Is je vraag niet of je aan iemand vastzit, maar juist hoe je er vanaf komt? Lees dan de blog van mijn collega Tomas Bakkes over ontbinding, opzegging en vernietiging.
Heb je vragen over het bovenstaande of heb je een discussie waarbij aanbod en aanvaarding ter discussie staan? Nuances en omstandigheden van het geval zijn altijd relevant! Neem gerust contact met mij op; ik kijk graag met je mee en samen vinden we een oplossing.
