Prijsstijgingen in de bouw: wanneer mag je de aanneemsom verhogen?

Een vast aanneemsom is het uitgangspunt

Bij veel aannemingsovereenkomsten spreken partijen een vaste aanneemsom af. Dat geeft duidelijkheid: de opdrachtgever weet waar hij financieel aan toe is en de aannemer weet welke vergoeding hij ontvangt.

Een prijsvastbeding betekent echter niet automatisch dat elke mogelijkheid tot prijsaanpassing is uitgesloten. De vraag is wat partijen precies zijn overeengekomen. Een beding dat slechts bepaalt dat lonen, materialen en andere kosten niet verrekenbaar zijn, brengt in beginsel mee dat reguliere prijsstijgingen voor rekening van de aannemer blijven. Zo’n beding sluit een beroep op de wettelijke en contractuele regelingen voor uitzonderlijke kostenstijgingen echter niet zonder meer uit.

Wil een opdrachtgever die specifieke regelingen uitsluiten of beperken, dan moet dat voldoende duidelijk uit de overeenkomst blijken. Ook het feit dat sprake is van een turnkey-overeenkomst betekent niet zonder meer dat alle risico’s van onvoorziene kostenstijgingen bij de aannemer liggen.

Prijsaanpassing op grond van de wet (art. 7:753 BW)

Artikel 7:753 lid 1 BW kan de aannemer helpen wanneer zich na het sluiten van de overeenkomst kostenverhogende omstandigheden voordoen of aan het licht komen. De aannemer moet dan stellen en zo nodig bewijzen dat:

1. de kostenverhogende omstandigheid na het sluiten van de overeenkomst is ontstaan of pas daarna aan het licht is gekomen;
2. de omstandigheid niet aan hem kan worden toegerekend;
3. hij bij het bepalen van de aanneemsom geen rekening hoefde te houden met de kans op die omstandigheid; en
4. hij de opdrachtgever zo spoedig mogelijk heeft gewaarschuwd voor de noodzaak van een prijsverhoging .

De rechter kan de prijs vervolgens geheel of gedeeltelijk aanpassen. De aannemer kan de aanneemsom dus niet zelfstandig verhogen en vervolgens ervan uitgaan dat de opdrachtgever moet betalen.

Een beroep op deze bepaling slaagt bovendien niet met alleen de stelling dat materialen duurder zijn geworden. De aannemer zal concreet moeten onderbouwen welke materialen of werkzaamheden zijn geraakt, welke prijzen hij in zijn begroting heeft opgenomen, welke prijzen hij daadwerkelijk heeft betaald en welk causaal verband bestaat met de aangevoerde kostenverhogende omstandigheid. Algemene marktontwikkelingen of indexcijfers kunnen daarbij ondersteuning bieden, maar zijn doorgaans niet genoeg. De aannemer moet ook inzichtelijk maken welke concrete kosten binnen dit project daadwerkelijk zijn gestegen ten opzichte van de begrote kosten.

De waarschuwing heeft een belangrijke functie. Zij moet de opdrachtgever in staat stellen om tijdig maatregelen te nemen, bijvoorbeeld door het werk te beperken of te vereenvoudigen, of door de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te beëindigen.

Het voorgaande is anders wanneer de kostenverhoging het gevolg is van onjuiste, voor de prijsbepaling relevante gegevens die de opdrachtgever heeft verstrekt. In dat geval biedt art. 7:753 lid 2 BW de aannemer onder voorwaarden wel ruimte om de prijs zonder rechterlijke tussenkomst aan te passen. Maar ook dan geldt dat de aannemer de opdrachtgever zo spoedig mogelijk moet waarschuwen.

Wat geldt onder de UAV 2012?

Is de UAV 2012 van toepassing verklaard op de aannemingsovereenkomst? Dan kan de aannemer voor kostenverhogende omstandigheden een beroep doen op § 47 UAV 2012. Die bepaling geeft onder voorwaarden recht op bijbetaling bij:

1. de aanwezigheid van kostenverhogende omstandigheden
2. waarmee de aannemer bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hoefde te houden;
3. die niet aan hem kunnen worden toegerekend; en
4. die de kosten van het werk aanzienlijk verhogen; en
5. waarvan de aannemer de opdrachtgever zo spoedig mogelijk schriftelijk in kennis heeft gesteld.

De opdrachtgever kan vervolgens kiezen om het werk te beperken, te vereenvoudigen of te beëindigen, in plaats van de kostenverhoging volledig te vergoeden. In die zin lijkt deze regeling op de regeling uit de wet die hiervoor werd besproken.

Het belangrijkste verschil met art. 7:753 BW is dat § 47 UAV 2012 een extra drempel bevat. De kostenverhogende omstandigheid moet de kosten van het werk aanzienlijk verhogen. Art. 7:753 BW kent dat aanzienlijkheidsvereiste niet.

In de bouwpraktijk wordt soms een prijsstijging van 5% van de aanneemsom genoemd. Dat percentage is geen harde grens. Of een kostenverhoging aanzienlijk is, hangt af van alle omstandigheden van het geval. Daarbij kunnen de aard en omvang van het werk, de contractuele risicoverdeling, meer- en minderwerk, de voorzienbaarheid van de prijsstijging en de concrete financiële gevolgen een rol spelen. Het enkele feit dat een project verliesgevend wordt of de winstmarge verdwijnt, is niet beslissend.

Niet iedere prijsstijging is onvoorzien

Dat prijzen stijgen, maakt nog niet dat sprake is van een kostenverhogende omstandigheid waarvoor de opdrachtgever moet betalen. Reguliere prijsstijgingen behoren in beginsel tot het ondernemersrisico van de aannemer.

Ook bij uitzonderlijke externe gebeurtenissen, zoals de oorlog in Oekraïne, moet de aannemer concreet aantonen dat de gestegen kosten daadwerkelijk door die onvoorziene gebeurtenis zijn veroorzaakt. Waren prijzen al vóór die gebeurtenis aan het stijgen, bestonden er al signalen van schaarste of heeft de aannemer zonder prijsvoorbehoud ingeschreven? Dan wordt een beroep op bijbetaling moeilijker, omdat de stijgingen toch niet (geheel) onvoorzien waren.

Verder is van belang of de aannemer zelf verantwoordelijk is voor vertraging. Had de aannemer zonder die vertraging eerder kunnen starten, inkopen of uitvoeren, en waren de betreffende kostenstijgingen dan niet of minder opgetreden? Dan kan het prijsrisico alsnog voor zijn rekening blijven.

Vier praktische tips

• Controleer de risicoverdeling vóór ondertekening: Kijk niet alleen naar de aanneemsom, maar ook naar het prijsvastbeding, de toepasselijkheid en eventuele afwijkingen van § 47 UAV 2012, eventuele uitsluitingen van art. 7:753 BW en art. 6:258 BW, prijsherzienings- of indexeringsclausules en de risicoverdeling in het bestek, de nota van inlichtingen en andere contractstukken. Leg bij voorkeur vast welke prijscomponenten worden geïndexeerd, vanaf welk moment indexering geldt, welke drempel van toepassing is en welke informatie nodig is voor een beroep op prijsaanpassing.
• Bouw je dossier meteen op: Bewaar de oorspronkelijke begroting, de bij inschrijving of contractsluiting gebruikte offertes, leveranciersoffertes, orderbevestigingen, facturen, correspondentie over prijswijzigingen en een vergelijking tussen de geoffreerde en werkelijk betaalde prijs. Maak bovendien per kostensoort inzichtelijk welk bedrag is gestegen en waardoor die stijging is veroorzaakt.
• Waarschuw direct en specifiek: Benoem de concrete oorzaak, de getroffen onderdelen van het werk, de verwachte financiële gevolgen en de voorgestelde oplossing. Geef de opdrachtgever daarmee gelegenheid om het werk te beperken, te vereenvoudigen of een andere oplossing te kiezen. Wacht niet tot de eindafrekening of een procedure: een te late waarschuwing kan een aanspraak op prijsaanpassing blokkeren.
• Wacht niet tot het geschil ontstaat: Wordt de prijsstijging pas bij de eindafrekening of in een procedure aan de orde gesteld, dan kan dat een beroep op art. 7:753 BW of § 47 UAV 2012 blokkeren.