Per 1 november aanstaande zal het gewijzigde Besluit omgevingsrecht (Bor) in werking treden. De mogelijkheden om (tijdelijk óf permanent) van het bestemmingsplan af te wijken worden aanzienlijk verruimd. Daarmee kan bijvoorbeeld de leegstand van kantoorpanden worden aangepakt, die gemakkelijker voor andere bestemmingen gebruikt zullen kunnen worden.
Daarnaast worden de mogelijkheden voor het vergunningvrij bouwen van bijgebouwen verruimd en wordt de regelgeving op dat gebied een stuk duidelijker. Met de wetswijziging kan er méér zonder vergunning (en dus ook zonder legeskosten) gebouwd worden. Hierna geef ik een kort overzicht van de voornaamste veranderingen.
Van het bestemmingsplan kon in bepaalde gevallen worden afgeweken met de relatief snelle reguliere voorbereidingsprocedure. Ging het om het wijzigen van het gebruik van bestaande gebouwen dan was dit echter aan beperkingen onderhevig. Zo mocht het aantal woningen niet toenemen, mocht de oppervlakte niet meer dan 1500 m2 bedragen en mocht het enkel gaan om inpandige wijzigingen. Werd aan die eisen niet voldaan, dan kon enkel van het bestemmingsplan worden afgeweken met gebruikmaking van de (langdurige) uitgebreide voorbereidingsprocedure of moest het bestemmingsplan zelfs herzien worden. Dat kostte vaak veel tijd en moeite.
Die beperkingen komen nu te vervallen. Het aantal woningen mag voortaan toenemen, er is géén maximale oppervlakte meer en er mogen voortaan ook bouwwerkzaamheden aan de buitenzijde van het plan plaatsvinden, als het bouwvolume en de bebouwde oppervlakte maar niet toeneemt. Er kan dus veel vaker met de reguliere procedure van het bestemmingsplan worden afgeweken. Die procedure duurt maximaal acht weken, al kan de gemeente dat wel verlengen tot veertien weken.
Ook voor het tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan geldt voortaan de snellere, reguliere procedure en zijn de mogelijkheden verruimd. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het gebruiken van een leegstaand bedrijfsgebouw voor studentenhuisvesting in afwachting van uiteindelijke sloop of renovatie. De tijdelijke afwijking kan voortaan verleend worden voor een periode van maximaal tien jaar, waar dat eerst vijf jaar was. Er worden daarnaast minder strenge eisen gesteld aan de tijdelijkheid van het gewijzigde gebruik. Voorheen was het vaak moeilijk dat aan te tonen, nu zal voldoende zijn als aannemelijk is dat het gebruik tijdelijk is en kan worden beëindigd zonder onomkeerbare gevolgen.
De mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen waren de laatste jaren al verruimd, maar de oude regeling was niet altijd even duidelijk. Met de wijziging van het Bor per 1 november zal de regeling een stuk makkelijker in het gebruik worden en nemen de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen verder toe.
Met de introductie van het begrip “bebouwingsgebied” en de verduidelijking van het begrip “achtererfgebied” is makkelijker vast te stellen wáár op het perceel vergunningvrije bijgebouwen kunnen worden geplaatst en wat de oppervlakte van die bijgebouwen maximaal mag zijn. Die oppervlakte wordt voortaan bepaald aan de hand van de oppervlakte van het bebouwingsgebied van het perceel. Zeker op grotere percelen kan dit betekenen dat onder de nieuwe regelgeving een grotere oppervlakte aan bijgebouwen kan worden gerealiseerd dan voorheen het geval was.
Ook de maximale hoogte van bijgebouwen is verhoogd, waardoor het mogelijk wordt om ook bijgebouwen met een schuin dak vergunningvrij te realiseren. Meer mogelijkheden dus om fraaiere bijgebouwen te realiseren die beter passen bij de architectuur van het hoofdgebouw.
De mogelijkheden voor vergunningvrije aanbouwen, bijvoorbeeld bij een woning, nemen ook toe. Een aanbouw of uitbouw wordt ook gezien als een bijgebouw. Voortaan zijn dergelijke aanbouwen tot een diepte van vier meter vanaf het oorspronkelijke hoofdgebouw ook vergunningvrij.
Vragen?
Deze nieuwe mogelijkheden kunnen voor u relevant zijn. Wij hebben gemerkt dat in verschillende, soms al langlopende, dossiers die bij ons op kantoor in behandeling zijn nieuwe mogelijkheden ontstaan door de wijziging van de regelgeving. Onze ervaring is daarnaast dat veel gemeentes welwillend zijn ten aanzien van de nieuwe mogelijkheden om van het bestemmingsplan af te wijken. Bent u benieuwd of de gewijzigde regelgeving ook voor uw situatie relevant kan zijn? Neemt u dan gerust contact op met één van de advocaten in onze sectie Vastgoed.
Bent u het niet eens met een verleende vergunning? Bezwaartermijnen zijn kort, dus het is zaak om dan snel actie te ondernemen. Lees hier wat u alvast kunt doen ter voorbereiding.
