Ondernemende advocaten voor de ondernemer

Welke gevolgen heeft de WHOA voor het huurrecht?

Alhoewel het wetsvoorstel Wet Homologatie Onderhands Akkoord (‘WHOA’) al een lange voorgeschiedenis heeft, is de behandeling ervan door de huidige crisis verband houdende met COVID-19 in een stroomversnelling geraakt en op 6 oktober 2020 als hamerstuk afgedaan.  De inwerkingtreding wordt spoedig verwacht, per 1 november of per 1 januari a.s.

De WHOA in het kort

Met de WHOA wordt beoogd faillissementen te voorkomen. De wet maakt het onder andere mogelijk voor de rechtbank om een crediteurenakkoord goed te keuren (te homologeren). Het moet dan wel gaan om een ogenschijnlijk levensvatbare onderneming.

Zowel de schuldenaar als schuldeisers kunnen het initiatief nemen tot herstructurering en dus ook tot het tot stand laten komen van een regeling met alle schuldeisers. Waar dit tot op heden altijd op een meer vrijwillige basis diende te gebeuren, wat dit proces compliceerde, kunnen op basis van de WHOA dwarsliggende schuldeisers gedwongen worden om zich te conformeren aan een crediteurenakkoord.

De WHOA en het huurrecht

Ook in de relatie tussen een verhuurder en een huurder werkt de WHOA door. Een huurder die er financieel niet goed voor staat, zal zich in beginsel uiteraard aan zijn (betalings-)verplichtingen moeten houden. De COVID-crisis biedt overigens wel bepaalde handvaten om hiermee om te gaan, voor zover de financieel verslechterde situatie daarmee verband houdt, maar daar heb ik in een eerdere blog al het een en het ander over uiteengezet.

Mocht de financiële situatie van een huurder echter zodanig penibel zijn dat een faillissement dreigt, kan de huurder-schuldenaar de WHOA aangrijpen als eventueel laatste redmiddel. In dat geval kan een huurachterstand ook binnen het akkoord c.q. de regeling komen te vallen, zodat deze dan dus (gedeeltelijk) kwijtgescholden wordt. In het kader van de WHOA kan de huurder ook een voorstel doen strekkende tot wijziging van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld een huurprijsvermindering, óf zelfs een voorstel tot beëindiging van de huurovereenkomst, terwijl de huurder daar op basis van de huurovereenkomst geen recht op zou hebben.

Indien  de rechtbank een crediteurenakkoord goedkeurt, kan dat eveneens gelden voor de eenzijdige opzegging van de huurovereenkomst, die dan vervolgens, uiterlijk drie maanden daarna, van rechtswege eindigt. Deze tussentijdse opzegging leidt dan wel tot een schadevergoedingsplicht van de huurder ten opzichte van de verhuurder, die wordt geconfronteerd met plotselinge en onverwachte leegstand, maar deze schadevergoeding kan worden meegenomen in het akkoord, zodat hiervan in dat geval slechts een (klein) gedeelte daadwerkelijk hoeft te worden betaald.

Al met al kan de WHOA dus zeker gevolgen hebben voor een verhuurder, maar de rechtbank zal hier niet lichtzinnig toe overgaan. Er dient echt sprake te zijn van een ‘onvermijdelijke insolventietoestand’, dus indien en voor zo ver het akkoord c.q. de regeling niet tot stand was gekomen, zou er een aanmerkelijke kans moeten hebben bestaan, dat de verhuurder ook schade zou lijden, als gevolg van een faillissement van de huurder.

Anticiperen door de verhuurder

Bestaan er nou nog mogelijkheden voor een verhuurder om op een dergelijke situatie te anticiperen? Ja, deze mogelijkheden bestaan. Zo is het onder andere mogelijk om bij het aangaan van de huurovereenkomst bepaalde zekerheden te vestigen, bijvoorbeeld door middel van een garantstelling, en in dat geval kan de verhuurder/schuldeiser, ook in het geval zich een situatie voordoet op basis van de WHOA, zich nog altijd op de garant verhalen.

Meer informatie/contact
Mocht u advies wensen met betrekking tot het aangaan van een huurovereenkomst of doet zich (in de toekomst) een situatie voor op basis van de WHOA, neem dan gerust contact op met Jaap Paijmans of één van de andere advocaten gespecialiseerd in het Huurrecht.

Lees ook

Wat is de juridische status van goudvis Willy?
Maaike van Santvoort, 03-12-2018
Faillissementen
De en/of-rekening met een failliete derde: een gepeperde rekening
Sharon de Rijder, 10-07-2018
Faillissementen
De melding betalingsonmacht: bestuurders ben alert!
Maaike van Santvoort, 05-01-2018
Bestuurdersaansprakelijkheid, Faillissementen
Doorstarten na faillissement: pre-pack of ‘gewone doorstart’?
Maaike van Santvoort, 24-10-2017
Faillissementen, Ondernemingsrecht