Ondernemende advocaten voor de ondernemer

VvE-besluiten: is de helft plus 1 een meerderheid?

Iedereen die in een appartement woont weet het: in de vergadering van de Vereniging van Eigenaars stem je over belangrijke en soms ook minder belangrijke voorstellen. Vast staat dat de meeste besluiten uiteindelijk de portemonnee van de eigenaren raken. Zo ook in het geval dat de rechtbank Gelderland op 15 maart 2018 beoordeelde. Daar was een forse discussie over de verdeling van (onderhouds)kosten van een trappenhuis.

Genoeg voorstanders?

Wanneer zijn er genoeg voorstanders om een voorstel aan te nemen? Uit de zaak die door de rechtbank Gelderland werd beoordeeld, blijkt dat dat niet altijd even duidelijk is.

Tip: in een praktische handleiding, die je hier kosteloos kunt downloaden, zet ik uiteen hoe besluiten in de VvE tot stand komen en hoe ze kunnen worden aangevochten.

 

Casus: onderhoud trappenhuis

Het gaat hier over een zaak met 1 hoofd-VvE en 10 onder-VvE’s. In de splitsingsakte is bepaald dat die akte alleen bij unanimiteit (alle stemmen vóór) kan worden gewijzigd. In de splitsingsakte is verdeling van de (onderhouds)kosten van een trappenhuis opgenomen, maar de bepaling is onduidelijk.

In totaal maken 4 onder-VvE’s gebruik van het trappenhuis. In die 4 onder VvE’s zitten in totaal 52 appartementen, maar die zijn niet gelijk over de 4 onder-VvE’s verdeeld. De onder-VvE’s waar veel appartementen in zitten, vinden dat de Splitsingsakte bepaalt dat de kosten van het trappenhuis gelijk over de 4 onder-VvE’s verdeeld moeten worden: het 1/4e kamp. De onder-VvE’s waar veel appartementen in zitten, vinden dat de Splitsingsakte bepaalt dat de kosten gelijk (ieder 1/52e) over de 52 appartementen moeten worden verdeeld: het 1/52e kamp.

De eigenaren in de onder-VvE’s met meer appartementen, zouden in de 1/52e verdeling méér moeten betalen dan in de 1/4e verdeling, terwijl dat voor de eigenaren in de kleinere onder-VvE’s juist andersom is.

Het voorstel

In een vergadering van de hoofd-VvE is voorgesteld om:

  1. Als verdeelsleutel voor de kosten aan het trappenhuis 1/52e per appartement te hanteren in plaats van 1/4e voor ieder van de onder-VvE’s.
  2. Als de vergadering met de onder A voorgestelde verdeelsleutel niet akkoord gaat, de rechter te vragen daarover te oordelen.

Er zijn in totaal 1001 stemmen in de hoofd-VvE. Daarvan zijn er 900 uitgebracht. Van de uitgebrachte stemmen zijn 491,7 stemmen vóór en 408,3 stemmen tégen.

In de notulen is geconcludeerd dat beide voorstellen zijn afgewezen, omdat er geen gekwalificeerde meerderheid voor is.

Voorstel A: de kostenverdeling

De voorstanders van het besluit onder A (het 1/52e kamp), betogen dat het voorgestelde besluit onder A geen wijziging van de splitsingsakte inhoudt, maar enkel een uitleg daarvan. Om die reden zou het besluit “slechts” een gewone meerderheid (de helft plus 1) van de stemmen vergen.

Zij vorderen daarom de vernietiging van het genotuleerde besluit om de kostenverdeling niet naar 1/52e per appartement te brengen. Maar daar gaat de rechter niet in mee. Er is namelijk in een eerdere procedure al geoordeeld dat de huidige splitsingsakte zo uitgelegd moet worden dat de verdeling van de (onderhouds)kosten van het trappenhuis inhoudt: 1/4e van de kosten voor ieder van de vier betrokken onder-VvE’s.

Door nu voor te stellen die verdeling toch 1/52e per appartement te maken, moet dus wel een wijziging van de splitsingsakte zijn voorgesteld. Omdat de wijziging van deze splitsingsakte unanimiteit (iedereen is vóór) vergt, is weliswaar sprake van een meerderheid (de helft plus 1), maar niet van een voldoende meerderheid voor een besluit. De verdeling van de kosten blijft: 1/4e voor ieder van de onder-VvE’s.

Voorstel B: de procesvolmacht

Anders ligt dat voor onderdeel B van het besluit. Daarin wordt voorgesteld de rechter (nog eens?) te laten oordelen over de kostenverdeling van het trappenhuis. Dat is in feite, zo oordeelt de rechter, een voorstel om (het bestuur van) de VvE te machtigen om een procedure te starten bij de rechter. Het besluit om zo’n “procesmachtiging” af te geven, is een regulier besluit. Daarvoor volstaat dus een reguliere meerderheid van de helft plus 1.

Het genotuleerde besluit – om het voorstel om die procesvolmacht aan het bestuur te verlenen af te wijzen – wordt dus door de rechter vernietigd. Er was immers meer dan de helft plus 1 van de stemmen vóór dat besluit en dat was voldoende. In de notulen is dit besluit onterecht over een kam geschoren met het besluit onder A en is er vanuit gegaan dat er unanimiteit nodig was. Dat is niet zo: het bestuur kon – voor wat het waard is – met een meerderheid van de helft plus 1 gemachtigd worden om de vraag over de splitsingsakte nog eens aan de rechter voor te leggen.

Meer weten?
Heb je vragen over de rechtsgeldigheid van besluiten die in jouw VvE genomen zijn? Of wil je een besluit aanvechten? Neem dan contact op Tristan Schonis, gespecialiseerd in VvE-recht.

Lees ook