Een tijd geleden schreef mijn collega Moniek de Cock over een opmerkelijke uitspraak van de rechtbank Amsterdam. Een huurster van een sociale huurwoning onderverhuurde deze woning via Airbnb zonder toestemming. De vraag luidde of dit reden was om de huurovereenkomst te ontbinden en of de huurster schadeplichtig was. Dergelijke situaties hebben zich in de afgelopen jaren vaker voorgedaan. Onlangs heeft ook het gerechtshof Den Haag zich daarover uitgelaten.
Het is gebruikelijk dat in huurovereenkomsten is vastgelegd dat de huurder de woning niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming geheel of gedeeltelijk mag onderverhuren. Hieronder wordt normaliter ook begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension.
Desondanks komt het met enige regelmaat voor dat huurders de woning tóch onderverhuren, bijvoorbeeld via Airbnb. Een recent voorbeeld bespreek ik hieronder.
Zoals gebruikelijk was het een (particuliere) huurster van een (sociale) huurwoning niet toegestaan om haar woning onder te verhuren. Zonder dat zij van verhuurder (een woningbouwcorporatie) de benodigde toestemming had verkregen, verhuurde zij de woning binnen één jaar minstens 42 keer via Airbnb.
De verhuurder startte een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Daarnaast vorderde de verhuurder een schadevergoeding, gebaseerd op de winst die de huurster met de illegale onderverhuur had gemaakt.
De rechtbank wees de vorderingen van de verhuurder slechts gedeeltelijk toe. De verhuurder ging daarom in hoger beroep bij het gerechtshof te Den Haag. Het gerechtshof bevestigde echter het oordeel van de rechtbank: de huurovereenkomst met de huurster werd niet ontbonden, maar wel moest zij de door haar gemaakte winst afdragen aan de verhuurder.
Het gerechtshof oordeelde dat de huurster ernstig tekort was geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ook oordeelde zij dat de verhuurder belang had bij het stellen van een voorbeeld.
Desondanks oordeelde het gerechtshof dat het tekortschieten van de huurster (in dit geval) onvoldoende ernstig was om tot ontbinding en ontruiming over te gaan. De volgende omstandigheden waren daarbij naar het oordeel van het hof relevant:
Hoewel er in dit specifieke geval onvoldoende grond was om de huurovereenkomst te ontbinden, werd wel geoordeeld dat er in ernstige mate in strijd met de huurovereenkomst was gehandeld. De huurster is daarom veroordeeld om alle winst die zij gemaakt had met de illegale onderhuur, bij wijze van schadevergoeding, af te dragen aan de verhuurder.
Uit het oordeel van het gerechtshof kan (deels) worden afgeleid hoe een andere rechter in het vervolg in een dergelijke situatie zal oordelen. Hiermee kan dus beter worden bepaald of het zin heeft om in rechte ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst te vorderen én wat voor schadevergoeding kan worden gevorderd.
De bovenstaande opsomming maakt echter óók duidelijk dat het oordeel van de rechter in zaken als deze sterk afhankelijk is van de specifieke feiten en omstandigheden van het geval (een rechter levert ‘maatwerk’). Zit u in een situatie waarin sprake is van onderverhuur zonder de vereiste toestemming van verhuurder? Kijk dan goed naar alle relevante omstandigheden en win juridisch advies in.
Meer informatie
De sectie Vastgoed van MannaertsAppels Advocaten adviseert en procedeert in uiteenlopende vastgoed gerelateerde vraagstukken. Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen over bijvoorbeeld huur of onderhuur? Neem dan vrijblijvend contact op met Tomas Bakkes of een van onze andere specialisten.
