Woonruimte wordt vaak bewoond door meer dan één persoon. Het gaat dan om samenwonen met een partner, kinderen, vrienden, vriendinnen of met medestudenten of collega’s. Hoe zit dat met de verschillende vormen van samenwonen en huur?
We onderscheiden er drie:
– Samenhuur
– Onderhuur
– Medehuur
Voor de verhuurder is steeds van belang of de verschillende bewoners:
SAMENHUUR
De eigenaar verhuurt de woning aan meerdere huurders die ieder als huurder in de huurovereenkomst zijn opgenomen. De huurders hebben samen het gebruik van de woning. Ieder van hen is verplicht huur te betalen aan de verhuurder. De samenhuurders hebben allemaal huurbescherming tegenover de verhuurder. Deze vorm van huur komt bijvoorbeeld voor bij vrienden/vriendinnen die een woning delen.
Tip 1:
Neem bij samenhuurders in de huurovereenkomst op dat de huurders ieder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van alle verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als een van de huurders niet betaalt, kun je altijd bij de anderen terecht.
ONDERHUUR
De eigenaar verhuurt de woning aan de hoofdhuurder en de hoofdhuurder verhuurt een gedeelte van de woning aan een onderhuurder. De verhuurder heeft geen contract met de onderhuurder. De onderhuurder hoeft geen huur aan de verhuurder te betalen: de onderhuurder betaalt huur aan de hoofdhuurder en de hoofdhuurder betaalt huur aan de verhuurder.
Onderhuur van een gedeelte van de woning is op grond van de wet toegestaan. Die bevoegdheid van de huurder kan in de huurovereenkomst worden uitgesloten. De onderhuurder van een gedeelte van een woning heeft in beginsel geen huurbescherming tegenover de eigenaar. Deze vorm van huur komt bijvoorbeeld voor wanneer een kamer in een woning aan een student wordt verhuurd.
Tip 2:
Ik adviseer om in het contract met de hoofdhuurder op te nemen dat het niet mogelijk is om een gedeelte van de woning onder te verhuren zonder toestemming. Neem daarbij op dat met schriftelijke toestemming van de eigenaar onderverhuur wel is toegestaan. Zo houd je grip op de zaak.
WETTELIJKE MEDEHUUR
De eigenaar verhuurt de woning aan de huurder. Vanwege de relatie die een andere persoon heeft met de huurder, krijgt die andere persoon soms rechten en plichten ten opzichte van de verhuurder. Hij/zij wordt dan medehuurder.
Om medehuurder te worden moet iemand in de verhuurde woning zijn hoofdverblijf hebben. Daarnaast moet er óf sprake zijn van een huwelijk of geregistreerd partnerschap met de huurder óf een duurzaam gemeenschappelijk huishouden.
Zodra iemand medehuurder is, is hij of zij hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de huurpenningen, maar krijgt hij ook huurbescherming. De medehuurder kan zelfs tot huurder promoveren als de oorspronkelijke huurder wegvalt. Als eigenaar/verhuurder zit je dus “aan iemand vast” zodra die de status van medehuurder heeft.
Medehuurderschap kan bijvoorbeeld ontstaan wanneer partners gaan samenwonen, maar ook als kinderen bij hun ouders blijven wonen. Wanneer het echter om kinderen gaat, wordt zo’n vordering tot medehuurderschap vaak afgewezen omdat kinderen de neiging hebben om uit te vliegen. Het samenwonen met de ouders is in de regel dus niet duurzaam.
Twee oordelen van de rechter over wettelijke medehuur
Onlangs werden twee opvallende uitspraken gedaan waarin het kind wél de status van medehuurder kreeg. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelde op 31 oktober 2017 dat de zoon van de huurder voldoende aannemelijk had gemaakt dat hij de intentie had om niet meer “uit te vliegen uit de woning”, maar om ook in de toekomst bij zijn moeder te blijven wonen. Door het overleggen van een offerte om de woonwagen waar het hier om ging uit te bereiden met een extra slaapkamer waar de zoon kon slapen, was volgens het Gerechtshof voldoende duidelijk dat hij daar duurzaam wilde blijven wonen. De zoon woonde dertien maanden in de woonwagen bij zijn moeder.
De rechtbank Oost-Brabant oordeelde op 26 oktober 2017 dat vader en zoon een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerden. Reden: de zoon had zijn lopende huurcontract bij dezelfde verhuurder opgezegd toen hij bij de vader ging wonen en hij deelde al geruime tijd (ruim zeven jaar) de lasten van het huishouden met de vader en verzorgde de vader.
Tip 3:
Om tijdig te weten te komen of iemand op termijn wellicht aanspraak kan maken op medehuurderschap, kan de huurder in de huurovereenkomst worden verplicht om er direct melding van te maken als er iemand bij hem/haar in de woning komt wonen. Mogelijk zijn dan nog tijdig maatregelen te nemen, indien dit voor de verhuurder ongewenst is.
Meer weten?
Sluit u regelmatig huurovereenkomsten voor woonruimte? Wij geven u graag strategisch advies. Heeft u geschillen met huurders over de vraag of er sprake is van medehuurderschap danwel onderhuur? Wij kunnen u adviseren, uw belangen behartigen en eventueel voor u procederen bij de rechter. Heeft u andere vragen over de inhoud van huurovereenkomsten woonruimte? Neemt u dan gerust contact met mij op of met één van onze andere huurrechtadvocaten. Specifiek over de tijdelijke verhuur van woonruimte leest u meer in mijn blog over dat onderwerp.
