Een woning tijdelijk verhuren biedt uitkomst als u als eigenaar van een woonruimte niet direct wilt vastzitten aan een huurder of in een ‘proefperiode’ wilt bekijken hoe een nieuwe huurder zich gedraagt. Ook wanneer u van plan bent uw woning te verkopen, kunt u deze tijdelijk verhuren zolang zich geen koper meldt. Er schuilen echter valkuilen in tijdelijke verhuur. Wij noemen er drie en geven u tips om te voorkomen dat u vast komt te zitten aan uw huurder.
Uitgangspunt is dat iedere huurder van woonruimte huurbescherming heeft. De verhuurder kan de huurovereenkomst enkel op beperkte, in de wet genoemde gronden, beëindigen. Als u zich als verhuurder aan de wettelijke regels voor tijdelijke verhuur houdt, hoeft u zich geen zorgen te maken over die huurbescherming. De huurder moet aan het einde van de overeengekomen tijdelijke huurperiode de woning verlaten. Doet u dat echter niet correct, dan zit u mogelijk onbedoeld aan de huurder vast.
Valkuil: u gaat een te lange tijdelijke huurovereenkomst aan of verlengt deze met dezelfde huurder.
Een wettelijke vereiste is dat de tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal 2 of 5 jaar (afhankelijk van het type woonruimte) mag zijn aangegaan. Voor overeenkomsten met een langere looptijd geldt “gewoon” de wettelijke huurbescherming voor de huurder.
In het geval van verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst of het sluiten van een nieuwe (tijdelijke) huurovereenkomst met dezelfde huurder voor dezelfde woning , geldt ook “gewoon” de wettelijke huurbescherming voor de huurder.
Tip: een tijdelijke huurovereenkomst kan je één keer met een huurder voor de betreffende woning sluiten. Daarna kan enkel nog verhuurd worden mét huurbescherming voor de huurder of opnieuw tijdelijk aan een andere huurder.
Valkuil: u informeert de huurder niet of niet op tijd over het aflopen van de huurovereenkomst.
Als u een tijdelijke huurovereenkomst heeft gesloten, moet u de huurder tegen het einde van de huurovereenkomst schriftelijk informeren dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. Doet u dat niet, dan geldt toch de huurbescherming voor de huurder.
Zo oordeelde de rechter
In de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 20 september 2017 heeft de verhuurder die kennisgeving aan de huurder wel verzonden, maar uitsluitend per e-mail. De huurder ontkent deze e-mail te hebben ontvangen. Omdat de verhuurder in het kort geding niet kan bewijzen dat de e-mail bij de huurder is aangekomen, gaat de rechter ervan uit dat de huurder deze kennisgeving niet heeft ontvangen. De huurder krijgt gelijk en hoeft de woning niet te verlaten.
De schriftelijke kennisgeving moet bovendien maximaal drie maanden en minimaal één maand voor de einddatum van de tijdelijke huurovereenkomst zijn gedaan.
Zo oordeelde de rechter
In de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 16 mei 2017 ging het over een huurovereenkomst die tot en met 28 februari 2017 zou lopen. De kennisgeving was door de verhuurder op 1 februari 2017 aan de huurder verstuurd. Te laat, was het oordeel van de rechter. Gelet op de minimale termijn van één maand had uiterlijk op 31 januari 2017 moeten gebeuren. Eén dag te laat is ook echt te laat volgens de rechter.
Tip: stuur de kennisgeving over het eindigen van de huurovereenkomst bewijsbaar en tijdig aan de huurder. De datum van ontvangst is bepalend, niet die van verzending. Een brief sturen per deurwaardersexploot heeft de voorkeur, maar aangetekende post met een handtekening van de huurder voor ontvangst kan ook een keuze zijn.
Valkuil: in de huurovereenkomst is niet duidelijk omschreven dat het om een tijdelijke overeenkomst gaat.
In de tekst van de huurovereenkomst moet de tijdelijke verhuur helder zijn omschreven. Dit is noodzakelijk om het risico te vermijden dat er later onduidelijkheid ontstaat over wat partijen nu precies hebben bedoeld. Bestaat hier onduidelijkheid over, dan kan het namelijk gebeuren dat de huurder toch huurbescherming geniet.
Tip: het meest recente model voor verhuur van woonruimte van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ-Model) biedt handvatten voor de bewoording in de huurovereenkomst.
Meer weten?
Verhuurt u woonruimte en wenst u dat tijdelijk te doen zonder dat de huurder zich kan beroepen op huurbescherming? Heeft u een vraag over het opstellen van het contract, heeft u een geschil over de huur of verhuur van woonruimte of vragen over andere vormen van tijdelijke of permanente huur of verhuur? Neemt u dan gerust – geheel vrijblijvend – contact met ons op. U kunt daarbij het beste vragen naar Tristan Schonis of één van onze andere advocaten gespecialiseerd op het gebied van vastgoed.
