Ondernemende advocaten voor de ondernemer

Stijgende bouwkosten: voorkom een nieuwe crisis!

Nu de financiële crisis ten einde lijkt trekt ook de vraag naar de uitvoering van bouwprojecten weer aan. Als gevolg hiervan zijn de bouwkosten de laatste jaren sterk gestegen. En die stijging leidt tot diverse nieuwe problemen.

Verdwijnende winstmarges

Tijdens de financiële crisis was het aanbod van werk dusdanig laag, dat aannemers de prijzen sterk moesten verlagen. Dit in een poging het schaarse werk binnen te halen en het personeel aan het werk te houden. Desondanks zijn er veel ontslagen gevallen en konden vele bedrijven het hoofd niet boven water houden. De vaak forse prijsverlagingen zijn in veel gevallen bewerkstelligd door het hanteren van lagere uurtarieven, maar ook het verkleinen van de marges voor ‘Algemene Kosten’ en ‘Winst & Risico’.

Tekort aan personeel

Nu trekt de markt aan en is een tekort ontstaan aan gekwalificeerd personeel en geschikte bedrijven om projecten uit te voeren. De wèl beschikbare partijen hebben werk genoeg. Zij kunnen weer (veel) hogere vergoedingen vragen. Met als gevolg dat de bouwkosten sterk stijgen. De stijging van de kosten geeft nieuwe druk op de rendementen en krappe marges op bouwprojecten die tegen ‘crisis-prijzen’ zijn aangeboden.

Voorbeelden van problemen

De eerste voorbeelden van concrete problemen hebben zich dan ook al aangediend. Een voorbeeld is het ‘bouwinfarct’ in Amsterdam-Noord. Ontwikkelaars AM en Blauwhoed krijgen hun aannemers niet zo ver dat zij willen (blijven) bouwen voor de in 2016 afgesproken prijs. Het gevolg: de bouw van zeshonderd woningen, winkels en een hotel lopen maanden vertraging op. Een ander voorbeeld is de verbouwing van het Museum Arnhem. Deze kan geheel geen doorgang vinden, omdat er geen aannemer is die het voor de begrote prijs kan of wil uitvoeren.

Het mag duidelijk zijn dat dergelijke discussies potentieel fataal kunnen zijn voor een aannemer, die een project heeft aangenomen op basis van ‘crisis-prijzen’ en nu geen (onder)aannemers of leveranciers kan vinden die het werk voor die prijzen willen uitvoeren.

Stijging bouwkosten

Het Kenniscentrum BDB verwacht dat de stijging van de bouwkosten nog wel tot 2020 of zelfs 2022 zal doorzetten. De verwachting is dan ook dat de daarmee gepaard gaande problemen nog jaren zullen aanhouden.

Oplossingen

Het is gebruikelijk dat de tussen partijen overeengekomen prijs vast is tot het einde van het werk. Doorgaans worden hierbij door opdrachtgevers de zogeheten kostenverhogende omstandigheden uitgesloten of sterk beperkt. Het is echter mogelijk om voorzieningen in de overeenkomsten op te nemen die beschermen tegen (sterke) stijgingen van de bouwkosten. Deze voorzieningen kunnen het verschil betekenen tussen het behalen van de winstmarge of het draaien van sterke verliezen. Met alle gevolgen van dien. Sluit u een overeenkomst voor een nieuw project? Win dan van tevoren advies in over de mogelijke voorzieningen vanwege stijgende bouwkosten.

Ook als een overeenkomst reeds is gesloten en de stijgende bouwkosten voor problemen lijken te gaan zorgen, is het raadzaam tijdig gespecialiseerd juridisch advies in te winnen. Zo kan worden bekeken of de overeenkomst mogelijkheden biedt om de discussie in het voordeel van de aannemer te beslechten of de discussie in ieder geval te beperken.

Direct meer informatie
De advocaten binnen de sectie Vastgoed van MannaertsAppels Advocaten adviseren en procederen over uiteenlopende vastgoed-gerelateerde vraagstukken. Heeft u naar aanleiding van deze blog een vraag over bouwkosten, uw overeenkomst van aanneming of over een ander vastgoed-gerelateerd onderwerp? Neem dan vrijblijvend contact op met Bram van Dun of een van onze andere specialisten.

Lees ook