Ondernemende advocaten voor de ondernemer

Rechter zet rem op verduurzamingsopgave woningcorporaties

De kantonrechter in Amsterdam heeft op 4 april jl. een belangrijke uitspraak gewezen voor woningcorporaties die hun woningbezit willen verduurzamen. Juridische obstakels kunnen die verduurzaming aanzienlijk frustreren.

Wat speelde er?

Woningcorporatie Eigen Haard heeft huurders van een flatgebouw, waaraan zij diverse dringende en renovatiewerkzaamheden wilden verrichten, in november in 2016 een voorstel gedaan. Op grond van de wet is Eigen Haard verplicht om huurders bij renovatiewerkzaamheden een redelijk voorstel te doen.

Het betrof huurders van een aantal portiekwoningen, die zijn gebouwd in de jaren ’50. Eigen Haard wilde die woningen onder meer verduurzamen, door ze aardgasvrij te maken. Daarbij zouden de woningen in kwestie nul op de meter woningen (NOM-woningen) worden, waarbij Eigen Haard de huurders naast de huur en servicekosten ook een maandelijkse Energie Prestatie Vergoeding (EPV) in rekening zou gaan brengen. De EPV komt in plaats van huidige kosten van de huurders voor gas en elektriciteit.

Een aantal huurders vond het voorstel van Eigen Haard echter niet redelijk, onder meer omdat er onduidelijkheid over de kosten zou zijn. Eigen Haard heeft de huurders in kwestie vervolgens gedagvaard om hen langs die weg tot medewerking aan de beoogde werkzaamheden te verplichten. Op 4 april jl. heeft de kantonrechter het renovatievoorstel van Eigen Haard echter afgewezen, omdat het inderdaad niet redelijk zou zijn.

Het oordeel van de rechter

Het is opvallend dat de kantonrechter de zaak uitgebreid heeft behandeld. Zo zijn er diverse schriftelijke rondes geweest, aan partijen vragen gesteld en door hen beantwoord, is de rechter ter plaatse geweest en is de zaak ter zitting door een drietal kantonrechters behandeld. Er lijkt, met andere woorden, dan ook sprake te zijn van een principiële uitspraak.

De kantonrechter geeft uiteindelijk de huurders gelijk, hetgeen opmerkelijk is in het licht van de aanzienlijke verduurzamingsopgave die woningcorporaties hebben.

Werkzaamheden NOM-woning dringend of renovatie?

De kantonrechter stelt dat sprake is van diverse dringende werkzaamheden, maar dat de voorzieningen die nodig zijn om van de woning een NOM-woning te maken als renovatiewerkzaamheden moeten worden aangemerkt. Daarbij wordt de algemene vraag gesteld of werkzaamheden die worden uitgevoerd uit de noodzaak om te verduurzamen wel als renovatie kunnen worden aangemerkt. Mogelijk zouden deze werkzaamheden niet kunnen leiden tot een toename van het woongenot van de huurder. Daarvan zal in mijn ogen echter al snel sprake zijn.

EPV is (kostenneutrale?) garantie

De kantonrechter oordeelt dat uit regelgeving over de EPV kan worden afgeleid dat het principe van gelijkblijvende woonlasten weliswaar nog niet is vertaald in die regelgeving, maar wel relevant is voor de beoordeling of sprake is van een redelijk renovatievoorstel. Eigen Haard is hier in het eigen renovatievoorstel aan de huurders ook vanuit gegaan.

De EPV-berekeningen zijn echter pas te toetsen, zodra de isolatie is aangebracht in de woningen en is gebleken dat de isolerende werking ook voldoende is. Er is sprake van een oud complex uit 1956, waarbij onzekerheid bestaat of dergelijke woningen wel goed zijn te isoleren. Ook blijkt dat binnen het complex geen volledige isolatie plaatsvindt. In het kader van de EPV is van belang dat de woningen voldoen aan een zekere “warmtedichtheid” en voldoende zijn/worden geïsoleerd. Anders is de EPV niet van toepassing en bestaat het risico dat de woning niet warm is te stoken.

Verder blijkt dat de zonnepanelen per woning  een voor de EPV minimaal vermogen hebben. Als er meer elektriciteit moet worden afgenomen door de huurder om in de behoefte te voorzien, zou het energieverbruik en de daarmee samenhangende kosten wel eens kunnen tegenvallen. Eigen Haard heeft hiervoor in het renovatievoorstel geen compensatiemaatregelen opgenomen.

Er blijken ook geen geruststellende cijfers van vergelijkbare complexen, waar NOM-woningen zijn gerealiseerd, beschikbaar. Dat huurders nog naar de Huurcommissie kunnen stappen om hun EPV te laten toetsen is niet relevant. De Huurcommissie is niet bevoegd om compenserende maatregelen te treffen indien de resultaten onvoldoende zijn.

De kantonrechter onderschrijft de noodzaak tot verduurzaming van de woningen. De conclusie is echter dat er teveel onzekerheid over de resultaten van de NOM-maatregelen bestaat, waardoor het voorstel als niet redelijk wordt beoordeeld. De kantonrechter vindt het te ver gaan dat individuele huurders met een minimuminkomen daarvan het risico en mogelijke bijkomende kosten moeten gaan dragen.

Een redelijk renovatievoorstel dient dus in elk geval adequate compenserende maatregelen te bevatten, voor het geval de isolatie onvoldoende blijkt te zijn en huurders toch meer voor hun energie moeten gaan betalen.

EPV van toepassing, dan geen servicekosten

Verder overweegt de kantonrechter nog dat kosten die betrekking hebben op de NOM-installatie niet als huurverhoging in rekening kunnen worden gebracht als er een EPV wordt overeengekomen. De structurele kosten van een NOM-installatie moeten namelijk in de EPV worden verwerkt. Onderhoudskosten zijn tevens structurele kosten en kunnen niet apart als servicekosten in rekening worden gebracht.

Voorkomen is beter dan genezen: preventieve juridische check onontbeerlijk

Deze uitspraak toont haarfijn aan dat woningcorporaties die willen verduurzamen (kunnen) stuiten op de nodige juridische obstakels. Dit kan er zelfs toe leiden dat de uitvoering van verduurzamingsmaatregelen kunnen stranden of onder druk komen te staan. In vrijwel alle gevallen is een goede juridische voorbereiding/check voorafgaande aan (vaak omvangrijk en kostbare) renovatie- en nieuwbouwprojecten waarbij wordt verduurzaamd verstandig.

Meer informatie
Voor vragen en opmerkingen kunt u terecht bij Dennis Janssen, onze specialist energietransitie.

Lees ook

Tristan Schonis vastgoed advocaat MannaertsAppels huurrecht
Wat mag de buurman eigenlijk op zolder?
Tristan Schonis, 04-09-2019
Vastgoed
Dennis Janssen advocaat vastgoed en warmtewet MannaertsAppels Tilburg
PAS op de plaats. Hoe nu verder?
Dennis Janssen, 22-08-2019
Vastgoed
Tristan Schonis vastgoed advocaat MannaertsAppels huurrecht
Kostenbesparing voor verhuurder van appartementen
Tristan Schonis, 20-08-2019
Vastgoed