Ondernemende advocaten voor de ondernemer

Het ontruimingsvonnis bij huur: use it or lose it?

Een wanbetalende huurder kan veel geld kosten. Via de rechter kunt u een “ontruimingsvonnis” halen dat eindigt met “veroordeelt huurder tot ontruiming van het gehuurde op een termijn van X weken”. Als de huurder dan niet ontruimt, doet de deurwaarder dat zo nodig samen met de politie.

Bijna altijd is een rechterlijk vonnis ook echt het eindoordeel en moeten partijen het daarmee doen. In sommige gevallen is de strijd na het ontvangen van het ontruimingsvonnis toch nog niet gestreden. De huurder kan zodra hij daadwerkelijk moet vertrekken, nóg eens naar de rechter stappen. In een spoedprocedure vraagt hij dan de ontruiming te stoppen of voorlopig stil te leggen: een zogenaamd executie kort geding.

Ik behandel drie recente voorbeelden en vertel wat de verhuurder daarvan kan opsteken.

Betalingsregeling treffen na het vonnis


Aanleiding

Nadat het ontruimingsvonnis bij de huurder was bezorgd, belde de huurder direct naar de deurwaarder. Ze maakte de afspraak dat ze de helft van de huurachterstand en de kosten direct zou inlossen en deed dat ook. De huurder belde de deurwaarder kort daarna opnieuw en maakte de afspraak om maandelijks nog een deel van de achterstand in te lossen.

Achterstand voldaan
Door de extra betalingen was in december 2017 de hele achterstand die aanleiding was voor de ontruiming betaald. De huur voor januari 2018 werd vervolgens weer te laat betaald: pas op 26 in plaats van 1 januari 2018. Tegen 8 februari 2018 had de deurwaarder alsnog de ontruiming aangezegd.

Nieuw ontruimingsvonnis
Dat vond de rechter niet goed. De afspraken over de achterstanden zorgen ervoor dat niet meer met het ontruimingsvonnis ontruimd mag worden. Use it or lose it in dit geval dus! Ontruiming op grond van nieuwe achterstanden moet op grond van een nieuw te halen vonnis.

Tip
Zodra je een ontruimingsvonnis hebt, laat je dan goed informeren over wat je wel en niet met de huurder kunt communiceren zonder je rechten te verliezen. Verbind daarnaast aan afspraken de voorwaarde dat toekomstige huurpenningen ook tijdig worden voldaan.

Huurder is bezig zijn financiële problemen op te lossen


Aanleiding

In deze zaak was het ontruimingsvonnis gewezen, maar was de huurder bij de behandeling van de zaak niet verschenen. Hij had dus geen verweer gevoerd. Zodra de deurwaarder daadwerkelijk wilde gaan ontruimen, ging de huurder wel naar de rechter en startte hij een executie kort geding. De huurder vroeg om de ontruiming te stoppen.

Executie kort geding
De huurder stelt dat hij zijn baan verloren was en dat zijn medebewoner net was vertrokken. Daardoor was hij in de financiële problemen geraakt. Verder zou hij inmiddels een nieuwe baan hebben, de medebewoner aan gaan spreken op zijn betalingsverplichtingen en via de schuldhulpverlening zijn problemen aan gaan pakken. De huurder wil een betalingsregeling.

Geen nieuwe omstandigheden
De rechter is hier kort over. Dit zijn allemaal géén nieuwe omstandigheden die de ontruiming in de weg staan. De rechter oordeelt dat de ontruiming door kan gaan.

Tip
Als een huurder zich beroept op feiten die hij ook al voorafgaand aan het ontruimingsvonnis aan had kunnen voeren, maar dat toen niet heeft gedaan, dan kan hij dat niet in een executie kort geding alsnog doen.

Het belang van kinderen


Aanleiding

Een huurder werd op 19 december 2017 vanwege huurachterstanden veroordeeld een woning te ontruimen. Kort na het ontruimingsvonnis, op 27 december 2017, kwam er een rapport van de kinderbescherming. Daaruit bleek dat de twee kwetsbare kinderen van mevrouw er belang bij hebben juist in hun eigen woonomgeving te blijven.

Huur voldaan
Op 15 januari 2018 heeft de deurwaarder in opdracht van de verhuurder de ontruiming aangezegd. Mevrouw had na het vonnis de huurpenningen voor de maanden januari en februari 2018 volledig en tijdig voldaan. De oude achterstand die reden was om de ontruiming toe te wijzen was nog niet betaald.

Gevolgen voor kinderen
De rechter keurde ondanks dat de schulden die aanleiding waren geweest om de ontruiming toe te wijzen nog niet waren ingelost, de ontruiming toch niet goed: de gevolgen zouden te groot zijn voor de kinderen en de verhuurder kreeg inmiddels weer maandelijks betaald. Als voorwaarde werd wel gesteld dat ook in de toekomst de huur tijdig zal worden betaald.

Tip
Soms moet je – zelfs wanneer je een ontruimingsvonnis hebt – niet tot ontruiming over willen gaan.

Meer weten?
Wilt u een huurder ontruimen omdat die de huurovereenkomst niet goed nakomt? Heeft u een vraag over de te volgen strategie richting huurders die niet betalen? Of is een huurder een executie kort geding tegen u gestart? Wij kunnen u adviseren, uw belangen behartigen en eventueel voor u procederen bij de rechter.

Heeft u andere vragen over de inhoud van huurovereenkomsten woonruimte? Neemt u dan gerust contact op met Tristan Schonis of met één van onze andere huurrechtadvocaten.

Lees ook

Dennis Janssen advocaat vastgoed en warmtewet MannaertsAppels Tilburg
Uitbreiding gaswinning in Loon op Zand en Tilburg Noord niet van deze tijd
Dennis Janssen, 29-11-2018
Geen onderdeel van een categorie, Vastgoed
Moniek de Cock advocaat huurrecht en aanbesteding MannaertsAppels Tilburg
Krakers in uw pand? Zo komt u van hen af!
Moniek de Cock, 20-11-2018
Ondernemingsrecht, Vastgoed
Tristan Schonis vastgoed advocaat MannaertsAppels huurrecht
Verhuurder woonruimte mag te hoge prijzen rekenen
Tristan Schonis, 15-11-2018
Vastgoed