Onlangs keek ik met interesse naar een uitzending van ‘Tegenlicht’ over de invloed van ‘Airbnb’ in Amsterdam. Enige tijd later verscheen er een artikel over een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam over Airbnb.
Een huurster van een sociale huurwoning bood het gehuurde aan via Airbnb. De verhuurder had daarover klachten van omwonenden ontvangen. In de huurovereenkomst tussen partijen was (in de algemene voorwaarden) vastgelegd dat het de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder niet was toegestaan om het gehuurde geheel of gedeeltelijk in ‘huur’, ‘onderhuur’ of ‘gebruik’ aan derden af te staan, waaronder ook was begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een gebruikelijke bepaling in huurovereenkomsten voor sociale huurwoningen.
Nadat de verhuurder deze huurster had gewezen op het feit dat deze vorm van onderhuur niet was toegestaan, heeft huurster haar woning vrijwel direct van de website gehaald.
Vervolgens startte de verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming.
De huurster erkende tijdens de procedure dat zij het gehuurde gemiddeld één keer per maand via Airbnb had verhuurd. Zij stelde echter dat geen sprake was van onderverhuur, zoals bedoeld in de algemene voorwaarden, omdat het steeds ging om korte verhuurperioden.
Voor toewijzing van de vordering van de verhuurder moest de kantonrechter in de eerste plaats beoordelen of huurster in strijd had gehandeld met het verbod op onderhuur. De kantonrechter oordeelde dat ook deze vorm van onderhuur valt onder het verbod, waarmee de wanprestatie van huurder vast stond.
In de tweede plaats diende de kantonrechter te oordelen of de wanprestatie ernstig genoeg was om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Bij de beantwoording van die vraag overweegt de kantonrechter (onder meer) dat huurster zich vóór de brief van verhuurder, waarin zij daarop werd gewezen, kennelijk onvoldoende had gerealiseerd dat deze vorm van onderhuur niet is toegestaan. Huurster had tijdens de zitting aangegeven dat zij niet tot onderhuur zou zijn overgegaan, als zij dit vooraf had geweten. De rechter vond dat aannemelijk.
Verder achtte de kantonrechter van belang dat huurster het gehuurde zelf was blijven bewonen en daar haar hoofdverblijf heeft, waarmee ook geen sprake was geweest van een onttrekking van de woning aan de woningmarkt. De kantonrechter nam ook in aanmerking dat deze vorm van verhuur een betrekkelijk nieuw fenomeen is (deze zaak begon in 2015 te spelen). Daarom vond de kantonrechter de wanprestatie van huurster in dit geval onvoldoende ernstig om de vordering tot ontbinding toe te wijzen.
De vordering van verhuurder (op grond van de algemene voorwaarden) tot afdracht van de inkomsten uit verboden onderverhuur, werd wél deels toegewezen (aan de hand van de begrote opbrengst).
In deze zaak kwam huurster dus weg met deze vorm van onderverhuur, al heeft zij daar uiteindelijk niet al teveel profijt van gehad. Dat is echter geregeld niet het geval.
Omstandigheden die door de rechter zullen worden bekeken zijn de navolgende: is er sprake van verhuur van de gehele woning, is sprake van langdurige onderverhuur, houdt de huurder hoofdverblijf in de woning, is sprake van overlast en het commerciële motief. Gaat het om de verhuur van een deel van de woning, houdt huurder hoofdverblijf in de woning, is sprake van een beperkte duur zonder al te veel opbrengsten en overlast, dan kan de tekortkoming onvoldoende ernstig worden geacht om ook de vordering tot ontbinding toe te wijzen.
Wat mij betreft een interessante discussie om te blijven volgen!
Meer weten?
Wilt u meer weten over huur en onderhuur? Neem dan contact op met Moniek de Cock of een van de andere huurrechtadvocaten binnen ons kantoor.
