Een van de standaardbepalingen in een huurovereenkomst is de opzegtermijn. Wil de huurder de overeenkomst opzeggen? Dan moet hij de verhuurder hiervan uiterlijk een bepaalde tijd (bijvoorbeeld zes maanden of een jaar) voor het aflopen van de huurperiode in kennis stellen. Op 2 januari 2018 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch een bijzonder arrest over dit onderwerp gewezen.
Wat was hier het geval? Huurder huurt sinds 1 januari 2013 een bedrijfsruimte en kantoorruimte (artikel 7:230a BW kantoorruimte en overige bedrijfsruimte). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar met verlenging van telkens een jaar. Verhuurder en huurder zijn een opzegtermijn van zes maanden overeengekomen.
Huurder zegt de overeenkomst op enig moment op en stuurt de verhuurder een opzeggingsbrief. Deze brief is ongedateerd en persoonlijk bezorgd. Verhuurder en huurder twisten over de datum waarop deze brief is ontvangen. De huurder zegt voor de uiterste opzegdatum, en dus op tijd. De verhuurder meent erna, waardoor een nieuwe huurperiode van een jaar zou zijn gaan lopen.
Het Hof oordeelt dat de opzeggingsbrief te laat is bezorgd, namelijk minimaal twee tot maximaal tien dagen te laat.
Maar het Hof overweegt vervolgens dat de verhuurder zich in dit geval niet mag beroepen op de te late opzegging. Het Hof geeft daarvoor de volgende reden:
“Het belang van tijdige opzegging is dat de verhuurder bijtijds op zoek kan gaan naar een nieuwe huurder. In dit geval is de termijn van een half jaar die partijen daarvoor hadden afgesproken met twee tot tien dagen verkort. Naar het oordeel van het Hof is dit een zo minimale overschrijding dat daarmee het belang van verhuurder bij het hebben van voldoende tijd om een nieuwe huurder te vinden niet of slechts in zeer beperkte mate is geschaad. Omstandigheden die meebrengen dat in dit geval het niet exact voldoen aan de volledige opzeggingstermijn van zes maanden moet leiden tot het voorbijgaan aan de opzegging, zijn naar het oordeel van het Hof niet voldoende gesteld of gebleken.”
Dit arrest is opmerkelijk. In 2016 liet de Hoge Raad nog het oordeel van het Hof Amsterdam in stand dat in beginsel een overschrijding van de opzegtermijn fataal is. In dat geval liep de huurperiode dus wel door. Uitzonderingen op deze regel zijn mogelijk, maar enkel als er sprake is van bijzondere omstandigheden. Deze omstandigheden dient de huurder echter aan te tonen.
In het arrest van 2 januari 2018 volgt het Hof een andere redenering. Het belang van de verhuurder is niet geschaad door de te late opzegging. Bovendien is niet gebleken van omstandigheden die meebrengen dat aan de niet tijdige opzegging voorbij moet worden gegaan.
Ik betwijfel of dit oordeel juist is. De verhuurder wordt hiermee namelijk in een zeer moeilijke positie geplaatst: hij moet aantonen dat hij is geschaad in zijn belangen en dat er omstandigheden zijn die ertoe leiden dat aan de te late opzegging voorbijgegaan mag worden.
Kan de huurder bijvoorbeeld voorbijgaan aan een contractueel overeengekomen opzegtermijn wanneer een nieuwe huurder toch wel tijdig gevonden zal worden? Of wanneer er sprake is van langdurige leegstand, waardoor het onwaarschijnlijk is dat er überhaupt een nieuwe huurder binnen de opzegtermijn zal worden gevonden?
Dit lijkt mij niet wenselijk. De tijd om een nieuwe huurder te vinden lijkt mij dan ook niet het doorslaggevende criterium voor het zich al dan niet moeten houden aan een opzegtermijn.
Uitgangspunt moet naar mijn mening zijn dat partijen gebonden zijn aan de contractueel overeengekomen opzegtermijn. Zowel de huurder als de verhuurder is gebaat bij deze rechtszekerheid. Ik vraag mij dan ook af of dit oordeel in cassatie stand zal houden.
Meer weten?
Verhuurder en huurder doen er dan ook goed aan om de overeengekomen opzegtermijnen in acht te nemen. Toch te laat opgezegd of een te late opzegging ontvangen? Neem dan contact op met Moniek de Cock of een van onze andere huurrechtadvocaten voor een passend advies.
