Verhuurt u een appartement? Brengt de beheerder van het complex u (administratie)kosten in rekening als er een nieuwe huurder in uw appartement komt? Dat mag niet. Die kosten moeten door alle eigenaren gezamenlijk worden gedragen, aldus het gerechtshof Amsterdam in een onlangs gepubliceerde uitspraak.
De zaak gaat over een appartementencomplex dat bestaat uit huur- en koopwoningen. De beheerder van het complex had behoorlijk wat extra werk aan de huurwoningen vanwege de vele huurderswisselingen. Huurders zijn namelijk verplicht een verklaring te tekenen, waarin ze toezeggen zich aan de regels van de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement te zullen houden. Het gaat om de zogenaamde “huurdersverklaring”. De beheerder moet de administratie rondom die huurdersverklaring organiseren de kosten daarvan werden altijd bij de VvE in rekening bracht. De vergadering van eigenaars besluit dat die kosten vanaf nu bij de verhurende eigenaren zelf moeten belanden. Per huurderswisseling mag de VvE daarom € 300 bij de eigenaar van het betreffende appartement in rekening brengen.
Een van de verhurende eigenaren was het daar niet meer eens en ging naar de rechter!
De administratiekosten van de huurdersverklaring mogen door de VvE niet aan de betreffende verhuurder worden doorbelast. Die kosten moeten door alle eigenaren gezamenlijk worden gedragen. Ook de eigenaren die niet verhuren, moeten dus meebetalen aan de administratiekosten van de huurdersverklaringen voor de verhuurde woningen. Het besluit van de VvE om de kosten door te belasten is dus nietig en geldt niet.
Bij de splitsing van een gebouw in appartementsrechten, wordt een splitsingsreglement opgesteld. Vaak is onderdeel van het splitsingsreglement een gestandaardiseerd modelreglement, in dit geval het modelreglement uit 1973 (MR73). De wet bepaalt dat in dat splitsingsreglement moet zijn bepaald welke kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen. In de wet is ook bepaald dat ieder van de eigenaren voor een gelijk deel moet bijdragen in die gezamenlijke kosten. In het MR 73 is onder meer bepaald dat alle kosten die “in belang van de gezamenlijke eigenaars” worden gemaakt, gezamenlijk zijn.
De VvE betoogde dat de administratiekosten bij verhuur helemaal niet “in het belang van de gezamenlijke eigenaars” zijn. Uitsluitend de verhurende eigenaren hebben toch profijt van die kosten? De eigenaren die zelf in hun woning wonen hebben daar toch niets mee van doen? Die kosten zijn niet gezamenlijk en de niet-verhurende eigenaren hoeven er dan ook niet aan bij te dragen. Het besluit om per wisseling van huurder € 300 in rekening te mogen brengen bij de verhurend eigenaar was dus terecht genomen, betoogde de VvE.
Daar denkt het gerechtshof anders over. Het is in het belang van alle eigenaren dat huurders een huurdersverklaring tekenen. Die verklaring zorgt er namelijk voor dat de huurders gebonden zijn aan het splitsingsreglement (zie hierboven) en aan het huishoudelijk reglement (reglement waar de alledaagse praktische zaken rondom het gebruik van het gebouw in zijn geregeld). Ook weet het bestuur van de VvE door middel van de huurdersverklaring wie er in het gebouw wonen. Bij overtreding van de regels weet het bestuur zodoende wie ze aan moet schrijven.
De administratiekosten zijn wel degelijk “in het belang van de gezamenlijke eigenaars” en dus gezamenlijk. Het besluit om per wisseling van huurder € 300 aan de verhurende eigenaar in rekening te brengen sneuvelt, want het is in strijd met het splitsingsreglement.
Het is wel mogelijk om bepaalde kosten voor rekening van een of meer eigenaars te laten komen. Dat kan dus niet door middel van een “regulier” VvE-besluit, maar moet door middel van een wijziging van het splitsingsreglement. Als gezegd: daarvoor gelden strenge eisen: als niet iedereen daaraan mee wil werken wordt het vaak lastig.
Tot slot
Over de wijze waarop besluiten worden genomen in de VvE en waarop die worden aangetast bij de rechter schreef ik een Whitepaper dat hieronder kosteloos is te downloaden.
Voor verdere vragen of advies over VvE-gerelateerde kwesties kunt u contact opnemen met onze gespecialiseerde advocaten.
