De Hoge Raad heeft zeer recent (op 16 oktober jl.) duidelijkheid gegeven over de vraag of huurbemiddelaars (zoals makelaars), die in opdracht van een verhuurder te verhuren (woon- of bedrijfs)ruimte aanbieden, vervolgens ook aan een aspirant-huurder een courtage/fee in rekening kunnen brengen. Deze praktijk komt (nog) regelmatig voor.
Volgens de Hoge Raad is in de hierboven beschreven situatie sprake van een bemiddelingsovereenkomst in de zin van de wet, omdat een aspirant-huurder uitsluitend door tussenkomst van een bemiddelaar een huurovereenkomst met verhuurder kan aangaan en daarbij ook de courtage/fee van die bemiddelaar dient te aanvaarden.
In de wet is opgenomen dat een bemiddelaar geen recht op loon heeft van een aspirant-huurder, als die huurder een consument is.
Van deze bepaling kan alleen worden afgeweken als sprake is van de huur of verhuur van een ruimte, die onderdeel uitmaken van een gedeelte van een zelfstandige woning. U kunt hierbij denken aan bijvoorbeeld een kamer of een etage. Een zelfstandige woning in de zin van de wet is overigens een woning die een eigen toegang heeft en die kan worden bewoond zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Bij wezenlijke voorzieningen kunt u denken aan bijvoorbeeld de keuken, het toilet en de wasruimte. Deze zaken dienen binnen de woning gelegen te zijn en ook exclusief door de huurder gebruikt te kunnen worden.
Verder formuleert de Hoge Raad nog een uitzondering voor het geval dat het, via de website waarop de woning of bedrijfsruimte te huur wordt aangeboden, wél voor de huurder mogelijk is om rechtstreeks met verhuurder in contact te treden en over de totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen. Kennelijk is een dergelijke situatie niet aan te merken als bemiddeling in de zin van de wet.
De Hoge Raad zet met zijn oordeel een streep door de praktijk dat huurbemiddelaars, die voor verhuurders woningen of andere te huren (bedrijfs)ruimte aanbieden, niet alleen loon ontvangen van de verhuurder, maar ook aan de aspirant-huurder kosten in rekening brengen in de vorm van courtage, een fee of iets dergelijks. Dit is, als dit een consument is, in strijd met de wet. Uitsluitend als sprake is van de verhuur van een kamer of etage, die deel uitmaakt van een zelfstandige woning, of mogelijk via een website waarbij huurder en verhuurder rechtstreeks met elkaar over de huurovereenkomst kunnen onderhandelen, is er voor huurbemiddelaars nog een beperkte escape mogelijk.
Meer weten?
Mocht u als huurbemiddelaar twijfelen of u nog kosten bij aspirant-huurders in rekening kan brengen, dan wel als huurder deze reeds betaalde kosten zou willen terugvorderen (hetgeen ook met terugwerkende kracht mogelijk is, tenzij sprake is van verjaring), neemt u dan gerust contact op met een van de andere vastgoedadvocaten van ons kantoor.
