Ondernemende advocaten voor de ondernemer

Hoe om te gaan met eventuele tijdelijke huurverlaging in de coronacrisis?

Inmiddels zijn we een aantal maanden op weg in het ‘coronatijdperk’, hebben de meeste winkels de deuren weer geopend en is ook de meeste horeca langzaamaan weer open. Indien daartoe aanleiding zou bestaan in verband met bijvoorbeeld omzetverlies, is het zowel verhuurders als huurders aan te raden om het gesprek met elkaar aan te gaan over eventuele afwijkende huurbetalingsafspraken en dat gebeurt doorgaans ook. Mocht u hier onderling nou niet uitkomen, is er inmiddels enige rechtspraak voorhanden die wijsheid kan bieden over hoe een rechter met deze situatie omgaat. De tendens lijkt in ieder geval te zijn dat het rigide aan de huurovereenkomst vasthouden zonder het doen van enige concessie, al snel als onredelijk wordt beschouwd.

Inhoud Steunakkoord Retailsector m.b.t. verschuldigdheid huurpenningen

Allereerst hierbij een tip voor als je als verhuurder of als huurder het gesprek wenst aan te gaan; kijk dan eens naar het Steunakkoord. Dat akkoord is gesloten tussen brancheorganisaties, banken en het ministerie.

Volgens het Steunakkoord kan een huurder haar huurbetalingsverplichtingen onder bepaalde voorwaarden en in overleg met de verhuurder opschorten in geval van een omzetverlies van 25% of meer. De huurder dient dan wel transparant te zijn en openheid van zaken te geven over zijn financiële positie en de omzetdaling. Van partijen wordt verwacht dat zij in redelijkheid rekening houden met elkaars belangen, grootte en draagkracht.

Het Steunakkoord is juridisch niet bindend, maar doordat deze afspraken breed gedragen worden, kan de rechter hier wel een bepaalde waarde aan toekennen.

Gemist huurgenot, een gebrek?

In een kort geding tussen Inbev en een vastgoedbelegger is op 27 mei 2020 vonnis gewezen. Omdat het een kort geding betreft, is het een oordeel van voorlopige aard, totdat in de bodemzaak eventueel een definitieve uitspraak volgt. Kort gezegd wordt het volgende overwogen.

Inbev huurt van de vastgoedbelegger een horecabedrijfsruimte, die Inbev op haar beurt onderverhuurt aan een exploitant van een bruin café. Inbev en het cafébedrijf missen als gevolg van de door de overheid bepaalde horecasluiting het huurgenot en verlangen daardoor een korting op de huurprijs. Wanneer een gesprek over huurprijsvermindering op niets uitloopt, vordert de vastgoedbelegger (hoofdverhuurder) in kort geding betaling van de volledige huurprijs. De Voorzieningenrechter oordeelt echter dat het gemiste huurgenot, dat het gevolg is van de overheidsmaatregelen die door partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet was voorzien, kan worden beschouwd als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Hierdoor kan een huurder in beginsel (en zelfs met terugwerkende kracht) aanspraak maken op huurprijsvermindering. Het voorstel van Inbev, bestaande uit éénderde huurkorting, wordt hierbij in dit geval voorshands niet als onredelijk uitgelegd.

De verhuurder voert nog aan dat volgens de huurovereenkomst betaling van de huurpenningen ‘zonder enige korting’ moet geschieden, en dat daarmee de wettelijke regeling (art. 7:204 BW) contractueel is uitgesloten. De Voorzieningenrechter oordeelt echter dat uit deze algemene bepaling niet volgt dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst bedoeld hebben om het recht op huurprijsvermindering in geval van een gebrek contractueel uit te sluiten, te meer nu de betreffende wettelijke regeling toen nog niet eens bestond. Let wel: in veel (nieuwere, bijv. ROZ-modellen) huurovereenkomsten wordt het recht op huurprijsvermindering wegens een gebrek door partijen wél nadrukkelijk uitgesloten, zoals in de navolgende zaak.

Onvoorziene omstandigheden

In een andere recente uitspraak oordeelt de kantonrechter eveneens dat een beperking van het huurgenot die het gevolg is van de coronacrisis een gebrek in de zin van art. 7:204 BW oplevert, waardoor de huurder onder omstandigheden aanspraak kan maken op vermindering van de huurprijs. Maar in tegenstelling tot de hiervoor bedoelde zaak, was in deze zaak het recht op een dergelijke huurprijsvermindering in de huurovereenkomst expliciet uitgesloten.

In deze zaak ging het om voetbalstadion Gelredome dat door Vitesse wordt gehuurd van een vastgoedbelegger. De bij de huurovereenkomst behorende algemene ROZ-voorwaarden bepalen expliciet dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken geen recht heeft op huurprijsvermindering. Vitesse betoogt onder meer dat deze bepaling op grond van de onvoorziene omstandigheden opzij kan worden gezet.

Hoewel de Kantonrechter oordeelt dat in dit geval mogelijk sprake is van onvoorziene omstandigheden – immers, geen van partijen had bij het sluiten van de huurovereenkomst met de coronacrisis rekening gehouden – wordt geen huurkorting toegekend. Volgens de rechter heeft Vitesse namelijk onvoldoende inzicht gegeven in haar financiële positie en in het door haar gestelde omzetverlies waarvan sprake zou zijn. Daardoor heeft de huurder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Conclusie

Kortom, de vraag of een huurder (tijdelijk) recht heeft op een korting op de huurprijs dient onder meer te worden beantwoord aan de hand van de specifieke omstandigheden van het geval. Daarbij kunnen de tekst van de gesloten huurovereenkomst, de grootte van partijen, hun financiële draagkracht en de mate waarin zij getroffen worden door de coronacrisis een rol van betekenis spelen.

Meer informatie/contact
Mocht u advies wensen met betrekking tot uw positie als huurder of verhuurder omdat u financieel getroffen bent door de coronacrisis, of heeft uw wederpartij hiermee te maken. Neem dan contact op met Jaap Paijmans of één van de andere advocaten gespecialiseerd in het Huurrecht.

Read also