Naar aanleiding van eerdere uitspraken in kort geding, schreef ik al een eerder blog over hoe om te gaan met tijdelijke huurverlaging in de coronacrisis. Op dat moment was alleen nog vonnis gewezen in kort geding zaken, waarbij in verband met de aanwezige spoedeisendheid slechts een voorlopige voorziening wordt getroffen. In die kort geding zaken kan een huurder slechts aanspraak maken op opschorting (uitstel) van de huurbetalingsverplichtingen als tijdelijke maatregel.
Op 21 januari 2021 is voor het eerst vonnis gewezen in een bodemzaak met betrekking tot het recht op huurprijsvermindering. In een bodemprocedure kan een definitieve regeling tot stand komen. In deze zaak is het tot definitieve huurprijsvermindering gekomen, mits uiteraard in eventueel hoger beroep niet anders wordt geoordeeld.
In de bodemzaak waar dus zeer recentelijk vonnis in is gewezen, ging het om een restaurant. Het moge duidelijk zijn dat de horeca momenteel een zwaar getroffen sector is, vanwege de herhaaldelijke sluitingen, zowel afgelopen jaar als dit jaar. Veel juridische aspecten komen in deze zaak terug die ik graag toelicht.
Allereerst vordert de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst, vanwege een gestelde (ernstige) toerekenbare tekortkoming van de huurder. Deze tekortkoming bestaat uit het niet tijdig en/of volledig voldoen van de huurpenningen. Ten tijde van de behandeling van de zaak, betreft de huurachterstand twee maanden.
De hoogte van de voormelde huurachterstand is naar het oordeel van de kantonrechter niet zodanig, dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Deze overweging is goed te volgen. In ‘normale tijden’ wordt een huurachterstand van (meer dan) drie maanden doorgaans voldoende geacht om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Het moge duidelijk zijn dat we op dit moment niet in ‘normale tijden’ leven, zodat de kans gering is dat een huurachterstand van twee maanden voldoende wordt geacht om tot een ontbinding van de huurovereenkomst te komen.
In een ingestelde tegeneis, vordert de huurder huurprijsvermindering op basis van de aanwezigheid van een gebrek. Kort gezegd overweegt de kantonrechter dat inderdaad sprake is van een gebrek. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Weliswaar wijst verhuurder er terecht op dat huurder het gehuurde gedurende de coronacrisis heeft kunnen gebruiken voor afhaal- en bezorgdiensten, maar dit leidt, anders dan verhuurder kennelijk meent, niet tot de conclusie dat hiermee het huurgenot is verschaft dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Zij hoefde op dat moment immers niet te verwachten dat de mogelijkheid om het gehuurde in volle omvang te exploiteren als restaurant en café zou worden belemmerd door een (gezondheids-)crisis van deze omvang.
Omdat de verhuurder wijst op de contractueel uitgesloten mogelijkheid tot huurprijsvermindering, hetgeen in de meeste huurrelaties het geval is (althans in standaard ROZ-contracten), lijdt deze grondslag (gebrek, vermindering huurgenot) niet tot huurprijsvermindering.
De huurder heeft ook een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden. De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden, als de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn, dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden toegekend. Van belang is of dat partijen in de mogelijkheid van het optreden van de onvoorziene omstandigheden hebben willen voorzien of althans stilzwijgend die mogelijkheid hebben verdisconteerd. Dit is volgens de kantonrechter in deze zaak niet het geval.
Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang, waarbij diverse overheidsmaatregelen worden getroffen die maken dat het gehuurde gedurende langere tijd niet kan worden gebruikt, dan wel waardoor het overeengekomen gebruik wordt belemmerd.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen moet de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, dan ook worden gezien als een onvoorziene omstandigheid.
De rechtbank zal vervolgens beoordelen, aan de hand van door de huurder aan te leveren (financiële) bescheiden, hoe de huurovereenkomst gewijzigd dient te worden. Dit gebeurt ook in het onderhavige geval. Op basis van de wederzijdse gestelde (financiële) belangen, komt de rechter tot het volgende oordeel:
• 50% huurkorting tijdens de sluitingsperiode (15 maart t/m 31 mei en vanaf 15 oktober t/m heropening);
• 25% huurkorting tijdens periode dat de horeca dagelijks om 22:00 uur moest sluiten (29 september – 14 oktober).
Het is partijen aan te raden goed in gesprek met elkaar te gaan over de (wederzijdse) gevolgen die de huidige pandemie met zich meebrengt. Uiteraard kunnen wij u hierbij als verhuurder of huurder van dienst zijn.
In de hiervoor besproken uitspraak verdient het bijvoorbeeld aandacht dat de steunmaatregelen (TVL) vanuit de overheid, waar een huurder wel aanspraak op kan maken en een verhuurder niet, maar zeer summier aan bod komt. Een huurder dient in ieder geval voldoende transparant te zijn over de steun die hij krijgt, én op welke wijze deze wordt aangewend, zodat een verhuurder dit ook kan beoordelen.
Meer informatie/contact
Mocht u advies wensen met betrekking tot uw positie als verhuurder of huurder, of wenst u te worden bijgestaan in de onderhandelingen, neem dan contact op met Jaap Paijmans of één van de andere advocaten gespecialiseerd in het Vastgoed.
