In verband met de verspreiding van het Corona-virus, geldt voor heel Nederland tot 7 april 2020 dat onder meer sportscholen, kinderdagverblijven en de horeca gedwongen gesloten zijn. Andere ondernemers zien hun omzet dalen. Wie draagt de gevolgen daarvan en wat kunnen huurder en verhuurder doen om die gevolgen te beperken?
Wij behandelen vijf veel voorkomende vragen over de Corona-epidemie voor huurders en verhuurders van bedrijfsruimte. Bij de beantwoording van deze vragen, hangt uiteindelijk veel af van de inhoud van de huurovereenkomst en precieze aard van de onderneming. In zijn algemeenheid kunnen we er het volgende over zeggen.
Antwoord: nee, tenzij de gevolgen van volledige doorbetaling onvoorzien en onredelijk zijn.
Als op last van de overheid het gehuurde gesloten wordt, omdat daarin horeca, een sportschool of een kinderdagverblijf wordt gedreven, is dat een omstandigheid die in beginsel niet voor rekening van de verhuurder komt. Een verlaging van de huurprijs is dus niet aan de orde.
Als de verhuurder het gebruik voor horeca, een sportschool of een kinderdagverblijf heeft gegarandeerd kan dat anders liggen maar dat komt niet vaak voor.
De huurder zou zich er op kunnen beroepen dat met een wereldwijde epidemie die de sluiting van zijn bedrijf tot gevolg heeft, geen rekening is gehouden in de huurovereenkomst. Een oorlog bijvoorbeeld en de kredietcrisis in 2008 zijn wel als vergelijkbare omstandigheden genoemd. Als Corona al zo een omstandigheid is, moet ook nog blijken dat het ongewijzigd in stand laten van het huurcontract echt niet van de huurder gevraagd kan worden. Daarvoor is meer dan een sluiting voor drie weken nodig, vermoed ik. Als sluiting jouw onderneming daadwerkelijk de das om doet als je de volledige huurprijs moet blijven voldoen, bestaat er een kans dat er een recht is op aanpassing van de huurprijs of betalingsvoorwaarden (zie ook het antwoord op vraag 5).
Het korte antwoord: nee, waarschijnlijk niet.
In de meeste huurovereenkomsten is bepaald wat de huurder in het gehuurde mag doen. Al het andere is uitgesloten. Als je als huurder iets anders wil in het gehuurde, zal je dat dus eerst met de verhuurder overeen moeten komen.
Behalve met de verhuurder heb je uiteraard ook te maken met de overheid: het bestemmingsplan en eventuele vergunningen moeten worden gecontroleerd. Bij splitsingen in appartementsrechten moet de splitsingsakte gecontroleerd worden en de eventuele ondernemingsvereniging moet akkoord gaan.
Het korte antwoord: Voor de meeste huurders van bedrijfsruimte geldt dat zij op grond van de huurovereenkomst een exploitatieplicht hebben en het gehuurde dus daadwerkelijk zullen moeten gebruiken voor de overeengekomen bestemming zoals café, restaurant of sportschool. Winkels zullen doorgaans open moeten zijn op vastgestelde openingstijden.
Mocht je als huurder de wens hebben om op aangepaste tijden open te zijn, dan moet je daarover in overleg met de verhuurder. Maakt het gehuurde deel uit van een winkelcentrum of winkelstraat en is sprake van een winkeliersvereniging, dan kun je dit wellicht ook via de winkeliersvereniging aan de orde stellen.
Doe je dat niet, en pas je de openingstijden toch uit eigen beweging aan, dan kan dat in strijd zijn met je verplichtingen als huurder. Dat kan resulteren in boetes of uiteindelijk misschien zelfs ook de ontbinding van de huurovereenkomst.
Het korte antwoord: ja.
Het uitgangspunt is dat de huurder de huurpenningen moet blijven betalen zoals dat in de huurovereenkomst is overeengekomen. Voor de verhuurder zitten hier kortweg twee aandachtspunten.
Ten eerste levert een failliete huurder uiteraard geen huurpenningen meer op. Alleen al op die grond is het mogelijk zinvoller om contact op te nemen met de huurder om te bezien of afspraken zijn te maken over de vraag of uitstel van enkele betalingen het probleem van de huurder oplost.
Een ander aandachtspunt is dat een huurder mogelijk enige wijziging van de huurovereenkomst kan bewerkstelligen, door zich te beroepen op onvoorziene omstandigheden (zie hiervoor onder 1). Door de huurder tijdig een aanbod te doen dat de gevolgen van de sluiting of omzetderving matigt, kan mogelijk worden voorkomen dat de huurder andere verdergaande maatregelen bij de rechter afdwingt (zie ook het antwoord op vragen 1 en 5).
Het korte antwoord: ja.
De huurder zal mogelijk aanspraak willen maken op huurprijsvermindering.
De huurder kan bijvoorbeeld stellen dat sprake is van een gebrek, waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij mag verwachten. Over het algemeen moet een huurder de verhuurder in zo’n geval in staat stellen om het gebrek te verhelpen, tenzij dat onmogelijk is of niet van de verhuurder kan worden verwacht. Als de bedrijfsruimte op last van de overheid wordt gesloten, mist huurder het genot van het gehuurde en kan verhuurder dat gebrek op dit moment niet verhelpen.
Voorwaarde voor het bestaan van een gebrek is dat het gebrek krachtens de (zogeheten) in het verkeer geldende opvattingen niet voor rekening van huurder komt. Als dat wordt aangenomen, dan kan de huurder op grond van de wet in elk geval aanspraak maken op huurprijsvermindering.
Waar sprake is van huur van bedrijfsruimte, zal voor de huurovereenkomst over het algemeen gebruik zijn gemaakt van de welbekende ROZ-modellen, waarin is vastgelegd dat huurder in geval van een gebrek (op enkele uitzonderingen na die voor deze discussie geen rol spelen) geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Dat wil zeggen dat een huurder bij een dergelijk contract op die basis geen aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering.
Is geen gebruik gemaakt van een ROZ-model huurovereenkomst, dan kan in een eventuele procedure nog een discussie worden gevoerd over de vraag voor wiens rekening en risico dit gebrek dient te komen. Welke kant die discussie op gaat, is op voorhand niet zo eenvoudig te voorspellen.
Los daarvan kan de huurder een beroep doen op ‘onvoorziene omstandigheden’ en stellen dat de verhuurder niet kan verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Slaagt een dergelijk beroep in een eventuele procedure, dan kan de rechter bijvoorbeeld over de periode van sluiting de huurprijs verminderen De rechter zal een dergelijk beroep slechts bij hoge uitzondering honoreren, bijvoorbeeld als er oorlog uitbreekt of zich uitzonderlijke economische ontwikkelingen zoals een kredietcrisis voordoen. In een geval als nu aan de orde is, met een gedwongen sluiting voor diverse bedrijven vanwege het Corona-virus, zou een dergelijk beroep dus zomaar ineens wél kunnen opgaan.
Op dit laatste punt dient u als verhuurder bedacht te zijn.
Meer informatie/contact
Voor advies over uw individuele situatie kunt u contact opnemen met een van de advocaten van onze vastgoedsectie of in het bijzonder Moniek de Cock die gespecialiseerd is in het huurrecht.
