De Rechtbank Amsterdam heeft 9 maart jl. geoordeeld dat Airbnb in Nederland in strijd handelt met de wet door zowel bij huurders als bij verhuurders bemiddelingskosten in rekening te brengen.
Wie bemiddelt bij de totstandkoming van een overeenkomst en daarbij optreedt voor de beide partijen (en daarmee ‘twee heren dient’), dient in Nederland de wettelijke regeling met betrekking tot belangenverstrengeling in het oog te houden. In 2015 heeft de Hoge Raad een streep gezet door de praktijk dat huurbemiddelaars, die voor verhuurders woningen of andere te huren (bedrijfs)ruimtes aanbieden, niet alleen loon van de verhuurder ontvangen, maar ook kosten in rekening brengen bij aspirant-huurders. Waar het gaat om consumenten als potentiële huurders, oordeelde de Hoge Raad dat die praktijk in strijd met de wet is. Ik verwijs hiervoor ook naar de eerdere blog van Dennis Janssen over dit onderwerp. Het oordeel van de Hoge Raad bood huurbemiddelaars nog een beperkte ruimte indien sprake was van een advertentie(functie) die partijen de mogelijkheid bood om rechtstreeks te onderhandelen over de huurovereenkomst.
Airbnb exploiteert een digitaal platform waarop wereldwijd accommodaties te huur worden aangeboden. Door de aanbieders van woonruimte wordt daarvoor een percentage van 3,6 % van de totale huursom aan Airbnb afgedragen. Bij de huurders worden door Airbnb servicekosten in rekening gebracht (in Nederland blijkbaar, volgens de uitspraak, gemiddeld 15% van de huursom).
Een klant van Airbnb in Nederland had tussen 2016 en 2018 zeven vakantiewoningen via Airbnb geboekt en daarvoor in totaal € 470,13 aan servicekosten aan Airbnb betaald. In een procedure, ingeleid met een verzoek op grond van de Verordening voor geringe vorderingen, vordert de man terugbetaling van de betaalde bemiddelingskosten, vanwege het dienen van twee heren en het ten onrechte vragen van kosten aan beide partijen. Bij de mondelinge behandeling hebben partijen ervoor gekozen om, in afwijking van door de man gekozen rechtsingang, de kantonrechter als arbiter recht te laten spreken en is besloten dat de zaak meervoudig zou worden behandeld.
Airbnb verwijst in de procedure onder meer naar de algemene voorwaarden en stelt dat haar diensten gelet op die voorwaarden onder het Ierse recht vallen. De Ierse wet kent geen soortgelijk verbod op het dienen van twee heren. Daarnaast stelt Airbnb, kort samengevat, dat de in Nederland geldende wettelijke bepaling niet geldt voor tijdelijke (vakantie)verhuur. Tevens heeft zij naar voren gebracht dat van bemiddeling geen sprake zou zijn.
De kantonrechters (er was in dit geval sprake van een arbitrage en een meervoudige behandeling daarvan) gaan niet mee in de stellingen van Airbnb.
Allereerst is het Ierse recht niet van toepassing omdat in dezelfde algemene voorwaarden van Airbnb is bepaald dat wanneer het consumentenrecht van het land van de klant gunstiger uitpakt, die lokale wetgeving gevolgd wordt, en dat is in Nederland het geval.
Vervolgens oordelen zij dat niet uit de wet kan worden opgemaakt dat het verbod op het in rekening brengen van ‘dubbele bemiddelingskosten’ alleen zou gelden voor permanente woonruimte. De wet is juist heel ruim geformuleerd om consumenten te beschermen.
Tenslotte oordelen de kantonrechters dat Airbnb wel degelijk optreedt als bemiddelaar; het bedrijf bemoeit zich namelijk actief met allerlei punten die van belang zijn bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Zo bepaalt zij welke zoekresultaten geïnteresseerde huurders te zien krijgen, adviseert zij actief over de te vragen huurprijs, kunnen huurder en verhuurder, zo lang geen overeenkomst tot stand is gekomen via het doorlopen van de boekingsprocedure, niet buiten Airbnb met elkaar in contact treden, et cetera. Daarmee gaat haar bemoeienis verder dan de ‘elektronische prikbord functie’ die onder de wettelijke regeling is uitgezonderd.
Daarmee komen de kantonrechters tot de conclusie dat de berekende bemiddelingskosten in strijd met de wet zijn en daarom aan de klant moeten worden terugbetaald.
Dat huurders in Nederland bij Airbnb aanspraak kunnen maken op terugbetaling van doorberekende bemiddelingskosten (tot maximaal drie jaar terug, zo is in het vonnis te lezen), al heeft Airbnb kennelijk al beroep aangekondigd (en dat kan áls Airbnb zich dat recht in dit geval heeft voorbehouden). Verder acht ik de kans groot dat Airbnb haar algemene voorwaarden in voor haar gunstige zin zal gaan aanpassen, of mogelijk meer kosten bij verhuurders in rekening zal gaan brengen.
Meer weten?
Wilt u meer weten over dit onderwerp, neemt u dan contact op met Moniek de Cock of een van de andere vastgoedspecialisten van ons kantoor.
